상가 통매각 난항…재개발·재건축 조합 '속앓이'

부동산 경기 침체로 재개발·재건축 조합들의 상가 일괄매각(통매각)이 계속해서 유찰되는 사례가 늘고 있다. 최근 서울 강남권을 비롯해 주요 재정비 사업지역에서도 기대 이하의 낙찰 가격으로 조합의 부담이 가중되는 상황이다.

서초구 신반포4지구 메이플자이는 2025년 1월 6일 첫 번째 입찰에서 유찰된 이후 1월 23일 두 번째 입찰에서 기준가를 10% 낮춘 끝에 간신히 낙찰자를 선정했다. 강남권 프리미엄 단지마저도 기대보다 낮은 가격에 매각된 것이다.

현재 진행 중인 잠실 미성크로바 재건축(잠실 르엘)의 근린생활시설 상가도 총 124호 중 조합원 분양 물량을 제외한 점포 일체를 일괄매각하기 위해 입찰을 진행하고 있지만, 시장 분위기는 냉랭하다. 정비업계 관계자는 “공실 리스크가 커지면서 조합 입장에서는 비용 부담을 덜기 위해 통매각을 추진하지만, 시장 반응은 기대에 못 미친다”고 말했다.

이러한 현상은 서울뿐 아니라 전국적으로 나타나고 있다.

신반포4지구는 1차(2025년 1월 6일) 유찰 후 2차(1월 23일)에서 기준가를 10% 낮춰 낙찰자를 선정했으며, 이문3구역은 1차 입찰(2025년 2월 14일) 유찰 후 2차 입찰(3월 11일 입찰공고)을 진행 중으로 3월 27일 결과를 발표할 예정이다. 부평2구역은 1차(2024년 12월 10일) 유찰 후 3월 18일 2차 입찰을 공고하고 3월 25일 입찰 마감 및 결과 발표 예정, 서대신5구역은 1차(2024년 10월 28일), 2차(2025년 2월 24일) 유찰 후 기준가를 32% 낮춰 3차 입찰 진행 중이며, 입찰 마감은 3월 21일, 결과 발표는 3월 31일 예정이다. 선화재정비촉진구역은 1차(2024년 9월 26일), 2차(10월 4일), 3차(10월 17일) 모두 유찰되었으며, 기준가를 30% 낮췄음에도 불구하고 4월 입주를 앞두고 아직 일괄매각 수의계약을 진행하지 못한 상황이다.

한국부동산원에 따르면, 2024년 2분기 집합상가 공실률은 전년 대비 1.5%p 상승한 9.51%에 달한다. 또한, 올해 1월 서울의 업무·상업용 건물 거래액은 전월 대비 57.3% 급감하며 시장 침체를 반영하고 있다.

부동산 전문가들은 “상가 시장의 침체가 계속될 경우 조합들의 자금 운용에 어려움이 가중될 것”이라며 “매각 조건을 더욱 낮추거나 분할 매각 등 다른 방안을 검토할 필요가 있다”고 지적하고 있다.

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