토허제 재지정에 ‘대출 빗장’까지… 전셋값 상승 불똥 튀나

오락가락 정책에 불안감 확산
강남3구·용산구까지 확대 지정
2년 실거주 의무에 전세 매물 감소
‘풍선효과’로 전셋값 상승 압박
지난주 전세가격 변동률 0.07% ↑
2026년 서울 입주물량도 절반 ‘뚝’
“규제 여파 확산 안되게 대비해야”

서울시의 ‘오락가락’ 토지거래허가구역 규제로 인한 불똥이 전세시장으로도 튈 수 있다는 우려가 나온다. 다시 본격화한 은행권의 대출 조이기와 더불어 강남 3구(강남·서초·송파구) 및 용산구의 전세 매물 감소로 서울 아파트 전셋값 상승 압력이 더 커질 수 있다는 것. 규제 여파가 전세가격 불안으로 이어지는 ‘풍선효과’가 발생하지 않도록 대비가 필요하다는 지적이 제기된다.

25일 부동산업계에 따르면 서울시의 섣부른 토지거래허가구역 해제와 연이어 나온 토지거래허가구역 확대 지정 여파는 전세시장의 수요와 공급 양쪽 모두에 영향을 미치고 있다.

강남 3구와 용산구 전체 지역에 토지거래허가제가 확대 토지거래허가제가 재시행된 24일 서울 송파구 한 부동산 중개업소에 관련 안내문이 붙어 있다. 뉴시스

우선 수요 측면에서는 지난달 서울시의 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 토지거래허가구역 해제 여파에 따른 아파트값 과열 조짐에 은행권의 대출 문턱이 다시 높아지자 매매에서 임대차로 눈을 돌리는 이들이 늘어나는 양상이다. 사실상 매입과 임대차라는 2개의 선택지밖에 없는 주택시장 특성에 따른 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화 등으로 (매매) 거래가 줄게 되면 그 압력이 임대차 시장에 풍선효과로 전이될 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

공급 측면에서는 토지거래허가구역으로 확대 지정된 강남 3구와 용산구에 적용되는 2년 실거주 의무 등으로 전세 매물이 줄어들 수밖에 없을 것이란 관측이 우세하다. 이들 지역에서 면적 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 하며, 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다.

강남 3구와 용산구에서의 전세 매물 감소는 인근 지역 수요 증가와 전셋값 상승 압력으로 이어질 수 있다. 양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “(토지거래허가구역) 해당 지역에 전세 매물이 없다 보니 그 지역에 못 들어가는 수요자들이 인근 지역이나 대체지를 고민하게 될 것”이라고 설명했다.

이처럼 수요는 늘고 공급은 줄어드는 상황은 최근 다시 상승곡선을 그리고 있는 서울 아파트 전세시장에 영향을 줄 수밖에 없다.

한국부동산원에 따르면 서울 주간 아파트 전세가격 변동률은 올해 1월 첫째 주 마이너스(-0.01%)까지 기록했다가 이후 반등해 지난주 상승폭(17일 기준)을 0.07%까지 키웠다. 이는 토지거래허가구역 확대 지정이 반영되지 않은 상승률이다.

부동산원은 “일부 외곽지역 및 구축 단지에서 전세가격이 하락했으나, 정주 여건이 양호한 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 지속하고 매물 부족 현상이 나타나면서 상승 계약이 체결되는 등 서울 전체 상승세가 지속하고 있다”고 진단했다.

내년에 서울 공동주택 입주물량이 올해보다 줄어들 것으로 보이는 점도 향후 전셋값에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 거론된다. 부동산원과 부동산R114가 내놓은 ‘공동주택 입주예정 물량 정보’를 보면 올해 서울 입주예정 물량 전망치는 4만6710가구, 내년은 2만4462가구다. 정부는 올해부터 내년까지 2년간 입주예정 물량이 지난 2년간 입주량을 웃도는 등 공급이 충분할 것이라고 강조하지만, 시장에서는 점차 줄어드는 입주량이 시장에 영향을 줄 것으로 보고 있다.

함 랩장은 “내년에는 서울에서 입주물량이 많이 줄어들 것”이라며 “(서울은) 상대적으로 (전세계약) 갱신권을 많이 사용해 신규 출현 전세매물이 별로 없다”고 말했다.

이강진 기자 jin@segye.com