코엑스~잠실 ‘통개발’ 밑그림…강남 스카이라인 확 바뀐다

국제교류복합지구 지구단위계획 재정비
2016년 지구단위계획 고시 후 9년만
업무중심·문화복합 등 4개 구역 구분해 관리
GBC, 코엑스 등엔 주거용 오피스텔 원칙적 불허
코엑스~탄천~잠실 한강공원 잇는 보행축 조성

서울 강남구 삼성동 현대차 글로벌 비즈니스 컴플렉스(GBC) 일대 전경<매경DB>

코엑스부터 잠실 종합운동장에 이르는 국제교류복합지구 용지 일대 개발이 탄력을 받게 된다. 서울시가 10년 만에 국제교류복합지구 지구단위계획을 재정비하면서다.

24일 부동산업계에 따르면 서울시는 국제교류복합지구 지구단위계획 결정(변경)안을 열람 공고 중이다. 국제교류복합지구는 서울 강남구 삼성동 코엑스부터 송파구 잠실운동장에 이르는 177만㎡에 이르는 지역을 뜻한다. 코엑스와 잠실운동장, 현대차 글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC), 서울의료원 용지와 옛 한국감정원 용지 등이 여기에 속한다. 이번 지구단위계획은 서울 강남 노른자 땅의 개발 계획에 대한 일종의 가이드라인이 담겼다. 이번 지구단위계획 정비는 서울시가 2019년 국제교류복합지구 지구단위계획을 고시한 뒤 9년 만이다.

우선 서울시는 이 일대를 업무중심, 상업업무복합, 도심서비스, 교류·문화복합시설 등 4개 구역(존·Zone)으로 나눠 관리하기로 했다.

국제교류복합지구 지구단위계획 재정비안

업무중심 구역엔 코엑스와 현대차 GBC 용지, 서울의료원과 옛 한국감정원 용지, 테헤란로변, 잠실 MICE 민투사업 용지 등이 모두 해당한다. 지구 지정 취지를 살려 국제업무환경 조성과 전시·컨벤션 기능을 강화하고, 기반시설 확보가 전제된 적극 개발을 유도하기로 했다.

GBC 용지를 중심에 두고 봉은사로와 테헤란로 맞은편에 위치한 중소규모 필지들은 상업업무복합 구역에 속한다. 이 지역은 중소업무기능을 확충하고, 노후건축물 리모델링과 복합개발을 유도한다.

코엑스 서편에 위치한 음식문화 특화거리 일대는 도심서비스 구역으로 기존 이면부의 다양한 기능을 유지·강화한다. 마지막으로 잠실 주경기장 등이 위치한 용지는 교류·문화시설 구역에 속해 스포츠, 전시, 공연 등 여가와 문화 기능을 강화한다.

서울시는 코엑스에서 탄천을 건너 잠실 한강공원까지 이어지는 보행축을 만들겠다는 방침이다. 코엑스, GBC, 구 서울의료원 용지 등 거점시설을 통과하는 보행축 단절 해소를 위해 보행자 전용도로와 보행자 우선도로를 신설하기로 했다. 또 영동대로 지상부에 광장이 조성됨에 따라 실효성이 부족해진 현재 보차혼행통로를 공공보행통로로 변경한다.

서울시는 이 일대에 국제업무 기능이 집약돼 효과를 극대화할 수 있도록 개발을 유도한다는 방침이다. 이를 위해 업무중심 구역엔 권장용도로 업무시설과 문화 및 집회시설 중 회의장, 관광·생활숙박시설을 넣기로 했다. 또 업무기능 집적 취지에 따라 ‘주거용 오피스텔’ 개발은 지양하도록 해 건축물 불허용도에 업무시설 중 오피스텔을 추가하기로 했다. 다만 장수명건축구조(가변성 2등급 이상)로 연면적 20% 이상을 비주거용도 오피스텔을 설치하는 경우에만 조건부로 오피스텔을 허용하기로 했다.

국제교류복합지구 일대 개발 밑그림에 해당하는 지구단위계획을 서울시가 10년만에 재정비하며 이 지역의 굵직한 개발 사업이 탄력을 받을 것이라는 전망이 나온다. 개발이 완료되면 코엑스와 GBC 용지, 서울의료원 용지와 잠실운동장 내에 각각 랜드마크 건물들이 들어서며 이 일대 스카이라인이 대폭 변화할 것으로 예상된다.

현대차그룹은 지난달 GBC 건립계획을 105층 1개동에서 54층 3개동으로 변경하는 개발계획 변경 제안서를 서울시에 접수했다. 층수 하향에 따른 공공기여 등 재협상을 서울시와 현대차그룹이 벌인 뒤 내년에 변경 착공에 나선다는 계획이다. 잠실 MICE 개발 사업과 관련해 사업 시행사인 한화 컨소시엄과 서울시의 사전협상도 막바지 단계에 이르러 조만간 최종 결과물 발표를 앞두고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “국제교류복합지구 예정된 개발 호재 외에도 GTX-A·C 노선 개통이 예정돼 서울 뿐만 아니라 수도권의 산업과 경제의 핵심 축으로 탈바꿈하게 된다”며 “이 일대 주택뿐만 아니라 GTX-A·C 역세권 주택 가격에도 긍정적 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.