'잠삼대청' 과거 토허제 때 거래량은 급감…집값 상승세는 그대로

지정후 2년간 잠실 아파트 거래량 82%↓…매매값 상승폭은 더 커져

토허제 재지정 및 확대에 시장 혼란 (서울=연합뉴스) 김인철 기자 = 정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 아파트로까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대하면서 시장에 혼란이 더해지고 있는 20일 서울 송파구의 부동산 중개업소 모습. 2025.3.20 yatoya@yna.co.kr

(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 서울의 강남 3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역(토허제) 적용이 오는 24일부터 시행되는 가운데 과거 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 토허제가 시행됐을 당시 거래량은 급감했지만 집값 자체는 시행 전과 큰 변화가 없었던 것으로 나타났다.

정부와 서울시가 지난달 토허제를 해제했다가 집값이 급등하자 이를 잡기 위해 토허제를 확대해 시행하는 강수를 뒀으나 이번에도 집값 자체는 잡히지 않을 가능성이 있다는 의미다.

23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 국토교통부 실거래가를 토대로 잠삼대청에 대한 토허제가 시행된 2020년 6월을 기준으로 직전 2년(2018년 6월~2020년 5월)과 직후 2년(2020년 6월~2022년 5월)의 아파트 매매량을 조사한 결과, 거래량은 4개 지역에서 모두 감소한 것으로 나타났다.

잠실동은 당시 토허제 시행 전 2년간 거래량이 4천456건이었으나 시행 후 814건으로 80% 이상 감소했다.

청담동은 461건에서 178건으로, 대치동은 1천343건에서 536건으로 모두 60% 이상 줄었다.

삼성동도 596건에서 408건으로 줄었다.

같은 기간 서울 전체 거래량도 15만9천112건에서 9만6천961건으로 39.1% 감소했으나 토허제 대상 지역의 감소 폭이 더 컸다.

특히 토허제 시행 효과는 즉각적으로 나타났다.

2020년 6월 273건이었던 잠실동 아파트 거래량은 다음 달인 7월 25건, 8월 12건, 9월 16건, 10월 15건 등으로 급격히 위축되는 모습을 보였다.

대치동도 2020년 6월 143건에서 7월 19건으로, 삼성동도 6월 107건에서 7월 15건으로 각각 줄었다.

청담동은 2020년 6월 28건에서 7월과 8월에 각각 1건으로 급감했다.

실거주 목적이 아니면 매입 자체가 사실상 불가능해진 데다 대출 규제까지 더해지자 투자 수요가 거의 사라진 것이다.

2020년 토허제 지정 전후 아파트 매매량 추이 [신한투자증권 자산관리컨설팅부 제공. 재판매 및 DB 금지]

이처럼 거래량은 감소했지만, 매맷값 상승세는 지속됐다.

부동산R114 자료에 따르면 대치동 아파트 매매가격은 토허제 시행 후 2년간 23.8% 올라 오히려 토허제 시행 전 2년동안(22.7%)보다 더 높은 상승률을 나타냈다.

잠실도 규제 후 상승률(22.5%)이 규제 전(20.8%)을 앞질렀다.

거래량 감소에도 해당 지역의 학군이나 교통 등 입지적 강점이 부각되고 재건축 사업이 속도를 내면서 가격 상승세가 유지된 것으로 신한투자증권은 풀이했다.

청담동은 규제 후 2년간 19.8% 올랐으나 규제 전(24.0%)보다는 상승률이 둔화했다.

삼성동도 아파트값 상승세를 유지했지만 상승폭은 18.7%로 규제 전(23.7%)보다 소폭 줄었다.

이들 지역의 가격 상승세는 최근까지 계속되며 잠실 아파트 매매가는 2020년 6월 3.3㎡(1평)당 5천758만원에서 지난달 7천898만원으로 37.2% 상승했다.

같은 기간 청담동 아파트는 5천482만원에서 7천418만원으로 35.3% 올랐고 대치동 35.9%(6천437만원→8천745만원), 삼성동 32.4%(5천786만원→7천663만원) 뛰었다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "토허제는 시장 안정을 위한 정책적 도구로 도입됐으나 실제 효과를 보면 거래 경직성을 강화하는 부작용이 더 크게 나타났다"고 지적했다.

[표] 2020년 6월 토허제 지정 전후 지역별 거래량·가격 변동률

[신한투자증권 자산관리컨설팅부 제공]

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