“수혜는 못 받고 날벼락만 맞았다”...구단위 토허제에 억울한 저가 아파트

올해 아파트 거래 가격 분석해보니
삼전동, 석촌동, 마천동 등 4곳
거래가격 10억 미만에 그치는데
구단위 ‘통규제’에 팔지도 못해
원베일리 등 상급지 매매가 ‘뚝’
유사 매물보다 9억 싸게 거래도

강남 3구·용산구 전체가 토지거래허가구역으로 확대 지정된 가운데 지난 20일 서울 송파구 일대 부동산 중개업소 외벽에 매물 안내문이 붙어 있다. [한주형 기자]

토지거래허가구역으로 묶인 강남·서초·송파·용산구에 속해 있는 동 단위 지역 중에서 서울 아파트 평균 매매가격에도 미치지 못하는 지역이 13곳에 달하는 것으로 나타났다. 집값 급등 이슈나 정비사업 호재가 딱히 없는데도 별안간 규제 아파트 중 하나로 묶인 이들 지역에서는 날벼락을 맞았다는 반응이 나온다. 서울시가 사상 처음으로 구 단위로 ‘통규제’를 실시한 데 따른 후폭풍이다.

21일 국토교통부 실거래가공개시스템을 통해 서울 전체 법정동의 올해(1월 1일~3월 20일) 아파트 매매가를 전수 분석한 결과 총 13개 동(용산 7곳, 송파 5곳,서초 1곳)에서 서울 아파트 평균 거래가격(12억9910만원)에 미치지 못했다.

특히 토지거래허가구역으로 묶인 강남3구와 용산구에서 평균 거래가격이 10억원이 채 안 되는 법정동도 4곳으로 나타났다.

송파구 삼전동(6억4167만원), 석촌동(6억6008만원), 마천동(8억3867만원), 용산구 용산동2가(7억9000만원) 등이 대표적이다. 같은 기간 토지거래허가구역으로 지정된 자치구들의 아파트 평균 거래가격은 서초구 28억4025만원, 강남구 26억6275만원, 용산구 21억1966만원, 송파구 18억1927만원으로 큰 차이를 보였다.

특히 같은 송파구에 속해 있지만 삼전동과 잠실동(25억3063만원)은 매매가격 차이가 18억8896만원에 달했다. 반면, 강남 3구·용산구에 있고 건축물대장에 ‘아파트’로 기재돼 있다면 모두 규제 적용 대상이다.

이 같은 일괄 규제에 가격이 낮은 지역 아파트 보유자들은 부글부글 하는 분위기다. 송파구 마천동 주민 박 모씨는 “말만 송파구고 그동안 집값이 오르는 혜택은 보지 못했는데, 이제 거래까지 막히는 것 아니냐”고 했다. 실제로 송파구 마천동에 있는 122가구 나 홀로 아파트 ‘아남’의 경우 전용면적 70.42㎡ 가 2021년 3월 7억5000만원에 거래된 이후 지난해 10월 6억8000만원에 손바뀜됐다. 현재 호가는 6억3000만원 수준이다. 그마저도 거래가 잠긴 상황이다.

올해 거래가 마천동과 삼전동에서 각각 6건, 3건 이뤄진 반면 잠실동에서는 187건에 달했다. 구자민 리얼투데이 연구원은 “토지거래허가구역 재지정으로 갭투자 등을 노리던 수요가 줄어들고 있다”면서 “송파나 용산에서도 가격 상승이 크지 않았던 곳들은 거래량이 크게 감소할 수 있다”고 분석했다.

강남 3구·용산구 전체가 토지거래허가구역으로 확대 지정된 가운데 지난 20일 서울 송파구 일대 부동산 중개업소 외벽에 매물 안내문이 붙어 있다. [한주형 기자]

반면 아파트 매매가격 상승률이 강남 핵심지와 큰 차이가 없는 과천 등은 토지거래허가구역 지정에서 빠졌다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 3월 셋째 주까지 송파(3.64%), 강남(2.85%), 과천(2.59%), 서초(2.52%) 순으로 누적 상승률이 컸다.

토지거래허가구역에선 2년간 실거주 목적 매매만 허용되며, 임대나 전세를 끼고 집을 매매할 수 없다. 토지거래허가구역 내 주택 매수자는 가구원 전원이 무주택자이거나 보유 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 한다.

토지거래허가제의 효과를 두고 단기적으로 가격 조정과 거래 감소 현상이 이어질 수 있지만 절대적인 공급이 부족한 상황에서 결국 가격 상승 압력이 높아질 수 있다는 전망이 나온다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “잠실·삼성·대치·청담동의 아파트 시장은 2020년 6월 토지거래허가구역에 지정된 이후 가격은 오히려 상승했지만, 거래량은 반 이상 줄어든 것으로 나타났다”면서 “토지거래허가제는 실거주 의무 부과와 자금조달계획서 제출 등 복잡한 절차로 인해 거래 자체를 위축시키는 구조적 한계를 갖고 있다”고 말했다.

한편 규제로 묶인 지역에서는 ‘다급한 거래’도 이뤄지고 있다. 이날 래미안 원베일리 전용 84㎡ 매물은 54억원에 계약이 체결된 것으로 알려졌다. 같은 동 비슷한 층수 매물 호가가 63억원까지 올랐음을 감안하면 9억원이 일시에 하락한 셈이다.