토허제 다시 묶었지만…"집값 더 오를 수밖에" 숫자는 말한다

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 지난달 서울 아파트 거래량이 반년 만에 5000건을 넘기는 등 토지거래허가구역 해제 이후 서울 잠실·삼성·대치·청담동에서 신고가 거래가 속출했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매 신고 건수는 이날 기준 5171건으로, 작년 8월(6537건) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 사진은 17일 서울시내 아파트 밀집지역. 2025.03.17. kgb@newsis.com /사진=김금보

정부와 서울시가 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 부동산 시장 안정화 대책을 내놨다. 그러면서 제시한 근거들을 보면 서울 집값은 연내 더 오를 가능성이 높아 보인다.

7개월 새 금리가 0.75%포인트 내렸고, 통화량이 늘어 시중에 '돈'이 많아졌다. 즉, 집을 살 수 있는 '잠재수요'가 늘었다. 반면, 주택공급 여건은 악화되고 있다. '공급절벽' 현실화돼 수요를 감당하지 못하면 가격은 오를수밖에 없다.

국토교통부와 서울시가 지난 19일 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 한국은행은 지난해 8월 이후 기준금리를 0.25%포인트씩 세 차례 인하(3.50%→2.75%)했다. 이에 따라 주택담보대출 조달금리도 3% 이하로 하락하면서, 부동산 구매 부담이 점차 줄어들고 있다. 시장에서는 올해 추가 금리 인하 가능성도 거론된다. 대출을 활용한 주택 매수세가 더욱 증가할 것으로 전망된다.

시중은행들이 대출 규제를 완화하면서 올해 1월 감소했던 가계대출이 2월 들어 증가세로 전환됐다. 광의통화량(M2) 증가율도 지난 1월 기준 7.1%를 기록하며 상승세를 보이고 있다. 이는 시중에 풀린 유동성이 서울의 주요 지역 부동산 시장으로 흘러갈 가능성이 높다는 점을 시사한다. 정부는 "늘어난 유동성이 서울 상급지 부동산 시장으로 유입되는 측면이 있다"고 인정했다.

매수 심리도 '상승'을 가리킨다. 한국부동산원 서울 아파트 매매수급지수는 지난 2월 둘째주 저점을 기록한 뒤 4주 연속 상승하며 매도자 우위(100)에 근접(99.6)한 상황이다. 한국은행 서울 주택가격전망도 하락세를 멈추며 2월 기준 103.0으로 1년 내 가격 상승을 전망하고 있다.

반면 서울의 주택 공급 여건은 심각한 수준이다. 공사비 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려는 여전하다. 중견 건설사 여러곳이 무너지는 등 분위기가 여전히 차갑다. 신규 공급이 원활하지 않은 상황이다. 서울 입주 물량은 올해 4만7000호에서 내년 2만4000호로 줄어든다. 정부는 공급 감소가 시장의 수급 불안을 심화시키고, 결국 주택 매매 수요를 자극하는 요인으로 작용할 수 있다고 분석했다.

강남 3구와 용산구는 토허구역으로 지정돼, 최소 6개월 간 거래가 불편해진다. 서울 전체로 놓고 보면 이 역시 공급을 줄이는 요인으로 작용할 수 있다. 결국 마포구, 성동구, 동작구, 광진구 등 다른 지역으로 상승세가 옮겨붙는 '풍선효과' 우려가 커진다.

공식 자료에서 정부는 "최근 토지거래허가구역 해제와 금리 인하, 유동성 증가 등이 중첩되면서 주택 수요가 단기간 내 빠르게 증가했다"며 "현재 상승세의 속도와 폭을 고려할 때 추가적인 상승 가능성을 배제하기 어렵다"고 강조했다.

이같은 정부의 인식이 오히려 집값 상승 신호로 작용할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 한 부동산 업계 관계자는 "정부가 발표한 통계만 봐도 서울 집값이 오를 수밖에 없는 구조임을 인정한 셈"이라며 "이 같은 요인들이 지속되는 한 집값 상승세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr