"분양은 토허제 제외"… 수혜단지 관심 '후끈'

허가구역서 아파트 사려면
잔금 3개월 안에 내야지만
분양아파트는 대상서 제외
해당지역서 8개 단지 분양

강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 24일부터 토지거래허가구역으로 지정되면서 일대에서 분양하는 새 아파트에 대한 관심이 더 올라갈 것으로 전망된다. 분양 아파트는 거래 허가 대상이 아니기 때문이다.

올해 강남권과 용산에서 분양하는 단지들은 반포·방배 ·잠실 등 입지가 꽤 뛰어나다고 평가받는 곳들이다.

20일 부동산 업계에 따르면 정부가 토지거래허가구역 대상으로 정의한 아파트는 '건축법상 아파트'다. 건축법에서는 아파트를 '주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택'으로 규정하고 있다. 최근에는 아파트 형태를 띤 신축 빌라도 있어 법적인 정의만으론 규제 대상인지 헷갈릴 수 있다. 이럴 때는 건축물 대장을 발급해 아파트로 기재돼 있는지 확인하는 것이 좋다.

토지거래허가구역 내에서 주택을 사들이려면 여러 가지 제약이 걸린다. 우선 가구원 모두가 무주택자이거나 보유 중인 주택을 1년 안에 모두 팔아야 한다. 또 취득 이후 2년 이상 실거주를 해야 한다. 계약일부터 3개월 안에 잔금을 치러야 하고, 잔금일을 기준으로 6개월 안에 입주해야 하는 조항도 있다. 특히 조합이 설립된 재건축 아파트인 경우에는 '10년 보유, 5년 거주' 조건까지 맞춰야 한다.

그런데 부동산거래신고법 시행령에 따르면 분양 아파트는 거래 허가 대상이 아니다. 토지거래허가구역 안에서 새 아파트를 분양받은 사람들은 입주하지 않고 바로 전세를 놓을 수 있다는 뜻이다. 강남3구와 용산구에서 분양하는 아파트들은 분양가상한제 적용 대상이기 때문에 준공 이후 3년이 지나면 입주를 해야 하지만, 주변 시세와 차이에 따라 의무 거주 대상이 아닐 수도 있다. 실제로 래미안 원페를라나 디에이치 방배 등은 실거주 의무 대상 단지가 아니었다. 다만 분양 아파트를 전매받은 이후부터는 토지거래 허가 대상으로 바뀐다.

매일경제가 건설·분양 업계 전망을 취합한 결과에 따르면 올해 안에 강남·서초·송파·용산구에서 분양할 단지는 8개다. 서울 아파트 시세를 이끌고 있는 반포·잠원권에서는 '래미안 트리니원'과 잠원동 '오티에르 반포', 신반포22차 재건축 등이 나올 전망이다. 다만 반포 최대어인 '반포 디에이치클래스트'는 여러 정황상 일반분양 시기가 2026년은 돼야 할 것이라는 관측이 많다.

서초동에서는 신동아아파트를 1161가구 단지로 재건축하는 '아크로드 서초'가 분양을 계획하고 있다. 강남역과 뱅뱅사거리 사이에 위치해 강남 업무지구까지 걸어서 갈 수 있는 단지다. 방배동에서는 방배13구역과 14구역을 각각 재건축한 '방배 포레스트자이'와 '방배 르엘'이 분양을 저울질 중이다. 송파구에서는 미성·크로바를 재건축한 '잠실 르엘'이 상반기 일반분양을 앞두고 있다.

용산구에서는 아세아아파트 재건축 일반분양을 기다리는 수요자가 많다. 신용산역, 이촌역 근처 한강대로 이면에 있다.

[손동우 기자]