홈플러스 부동산펀드·리츠 출자자 '어쩌나'...원금손실 가능성↑ [fn마켓워치]

약 4조원 규모 추정, 법정관리 여파 부동산가격 하락 불가피

서울 시내 한 홈플러스 점포. 뉴스1 제공

[파이낸셜뉴스] 홈플러스 영업점포 관련 부동산 펀드 수익권자와 리츠 출자자의 원금손실 가능성이 대두하고 있다. 홈플러스 관련 리스부채는 약 4조원대로 추정되는 상황이다.

20일 금융투자업계와 한국투자증권에 따르면 홈플러스의 법정관리 신청에 따른 관련 부동산가격 하락 압력 등으로 보유 점포 매각을 통한 부동산펀드·리츠 청산 시 각각 수익권자와 출자자는 투자원금 회수를 장담하기 어렵다.

약 4조원 규모에 달하는 홈플러스 리스부채는 대형마트 영업을 위해 임대한 건물과 토지 등을 의미한다. 건물과 토지 임대로 부담하는 비용(임대료)은 연간 4500억원이 넘는다. 하지만 리스부채는 상환 유예 금융채무로 분류돼 홈플러스가 실제 임대료를 내지 않게 되면 해당 리스크가 금융시장에 확산될 것이란 우려도 나온다.

홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드는 유경PSG자산운용의 유경공모부동산신탁제3호, 이지스자산운용의 이지스코어리테일부동산투자신탁 제 126호, 코람코자산운용의 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제63호 등이다. 홈플러스 점포 매입 리츠와 홈플러스를 임차인으로 둔 리츠는 KB부동산신탁의 KB사당리테일위탁관리리츠와 KB평촌리테일위탁관리리츠, JR투자운용의 JR 제24호 기업구조조정리츠, 신한리츠운용의 신한서부티엔디리츠, 대한토지신탁의 대한 제21호 위탁관리리츠 등이다.

다만, 홈플러스 연수점이 임차해 있는 신한서부티엔디리츠의 경우 홈플러스와 임대차계약이 해지돼도 리츠 최대주주인 서부티엔디가 책임 임차하는 것으로 협의돼 여타 출자자의 원금손실 발생 가능성은 제한적이다.

김기명 한국투자증권 연구원은 "홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드·리츠는 꾸준히 점포 매각을 추진해 왔지만 부동산경기 침체와 가격에 대한 눈높이 차이로 매각이 무산된 경우가 다수 있었다"면서 "그 결과 다수 부동산펀드·리츠가 운용기간을 연장한 상태"라고 설명했다.

펀드와 리스 출자자 원금손실이 예상되지만 대출의 경우 낮은 담보인정비율(LTV)로 최종적인 회수에 큰 문제가 없을 것이란 게 김 연구원의 분석이다. 부동산펀드와 리츠는 수익증권과 출자금만으로는 점포 매입자금을 확보하는 데 한계가 있다. 따라서 매입자금 일정 수준은 주로 은행권 중심의 차입으로 조달하고 있다.

김기명 연구원은 "홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드, 리츠에 공여된 대출의 LTV는 50~60%대 정도인 것으로 보인다"고 전했다. 아울러 시행사, 건설사의 경우 점포 매입 관련 차입금에 대한 지급이자 재원 확보에 차질 가능성도 배제할 수 없다고 우려했다.

홈플러스 점포를 매입한 주요 시행사 및 건설사는 지메이코리아, 더미래 및 미래도시, MGM, DL이앤씨 등이다. 이들 회사는 부동산펀드 및 프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 활용해 매입 대금을 차입했다.

이들 중 지메이코리아와 더미래 및 미래도시의 PF자금 조달 과정에서 롯데건설이 연대보증을 제공하고 있다.

한편 홈플러스의 영업점포는 총 126개로 이 중 절반정도는 메리츠금융그룹으로부터 1조3000억원 한도의 차입과 관련해 신탁 방식으로 담보제공된 점포이다. 또 나머지 절반은 대부분 매각후 임차계약(세일스앤리스백)을 맺은 점포로 구성됐다. 홈플러스 점포를 매입 후 임대를 준 곳은 크게 부동산펀드, 리츠, 시행사 및 건설사로 구분된다.
#홈플러스 #유경PSG자산운용 #홈플러스부동산펀드 #이지스운용 #홈플러스리츠

khj91@fnnews.com 김현정 기자