2년 만에 부동산 규제지역 카드 꺼낸 정부…"풍선효과 우려"

정부 "시장 과열시 조정대상지역·투기과열지구 지정 검토"
규제지역 지정시 대출 한도 줄고, 세제·청약 등 규제 많아져
'한강벨트' 등 풍선 효과 우려…외지인의 서울 매입 수요↑

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 지난달 서울 아파트 거래량이 반년 만에 5000건을 넘기는 등 토지거래허가구역 해제 이후 서울 잠실·삼성·대치·청담동에서 신고가 거래가 속출했다.서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매 신고 건수는 이날 기준 5171건으로, 작년 8월(6537건) 이후 가장 높은 수치를 기록했다.사진은 17일 서울시내 아파트 밀집지역. 2025.03.17. kgb@newsis.com

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 서울 강남 3구와 용산구 내 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서 2년여 만에 부동산 규제지역 카드를 꺼냈다.

토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강변 단지 등으로 수요가 이동하는 '풍선 효과' 우려가 나오면서 시장 과열이 이어질 경우 조정대상지역이나 투기과열지구 추가 지정을 검토하겠다고 나선 것이다.

20일 국토교통부에 따르면 정부는 전날 '부동산 관계기관 회의'를 열고 최근 집값 상승세가 두드러지게 나타난 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 소재 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 했다. 지정 기간은 오는 24일부터 9월30일까지 약 6개월이며 필요할 경우 지정 연장도 적극 검토할 계획이다.

특히 정부는 토지거래허가구역 재지정 이후에도 시장 과열이 지속될 경우 이와는 별개로 현재 강남 3구와 용산구에만 적용하고 있는 부동산 규제지역을 추가 지정하는 방안을 검토하기로 했다.

지난 2023년 1·3 대책을 통해 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 부동산 규제지역에서 전면 해제한 이후 2년 3개월 만에 규제지역 추가 지정을 언급한 것이다.

조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면 주택 매매시 대출과 세제는 물론 청약을 접수할 때도 각종 규제를 받게 된다.

무주택자가 규제지역에서 집을 살 때 LTV(담보인정비율)는 기존 70%에서 50%로 줄어들고, 유주택자는 60%에서 30%로 감소한다. 또 주택 처분 시 양도소득세 비과세 요건이 강화되고, 다주택자는 양도세와 취득세가 중과된다.

정부가 토지거래허가구역 재지정과 함께 규제지역 추가 지역까지 언급하고 나선 것은 최근의 집값 상승세가 서울 주요 지역으로 확대될 가능성이 있기 때문이다.

[서울=뉴시스] 정부가 토지거래허가구역을 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트로 6개월간 확대 지정한다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상 아파트를 거래할 때 관할 구청장 허가를 받아야 한다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com

토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강변 단지 등으로의 '풍선 효과'가 나타날 수 있다는 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 주택 구매 수요는 토허 구역으로 묶이지 않은 한강변 등으로 분산할 가능성이 있다"며 "영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 일대 등으로 갭투자 주택 구매가 우회하는 풍선 효과의 가능성이 열려있다"고 밝혔다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원도 "일부 갭투자 수요자들은 규제 불확실성과 확산 가능성을 우려해 마포·강동·성동구 등으로 이동할 가능성이 높다"며 "이 과정에서 풍선 효과가 발생할 수 있다"고 지적했다.

업계에서는 최근 외지인의 서울 주택 매수 비율이 늘고 있고, 집값 상승세가 이른바 '한강 벨트'로 확대되고 있는 만큼 향후 시장 과열이 이어질 경우 추가적인 규제지역 지정도 가능하다고 보고 있다.

국토부에 따르면 강남 3구 외 주민이 이 지역의 주택을 매수한 비율은 지난 1월까지만 해도 하락세였지만, 2월 들어 반등하며 60%를 넘어섰다. 또 토지거래허가구역 해제 직후 아파트값 상승세를 보인 자치구는 17개구였지만, 한 달 뒤인 3월 둘째 주에는 23개구로 늘었다.

김 수석은 "토지거래허가구역으로 지정되지 않은 마포구나 성동구 등 주요 단지는 외지인 매입 수요가 높은 상황"이라며 "풍선 효과 등에 따라 향후 규제지역 지정 요건에 부합한다면 조정대상지역이나 투기과열지구로 추가 지정될 가능성도 있다"고 밝혔다.

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