'YG엔터도 100억 투자' 홈플러스 울산동구점도 부실자산 발생

리츠 운용사 대한토지신탁 19일 공시
이달 기업회생 신청 이후 임대료 미납
연체 장기화 땐 EOD 발동, 경매 가능성
홈플 리츠 투자금 총 1.2조원 '빨간불'

이 기사는 03월 19일 18:25 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

홈플러스 울산동구점 전경. 대한토지신탁 제공

대한토지신탁이 홈플러스 울산동구점을 담고 있는 부동산 펀드에 대해 부실자산 발생 사실을 공시했다. 법정관리에 들어간 홈플러스 측에서 임대료 지급을 미루고 있기 때문이다.

19일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 대한토지신탁은 이날 홈플러스 울산동구점을 담고 있는 ㈜대한제21호위탁관리부동산투자회사에 대해 부실자산 발생 사실을 공시했다. 홈플러스의 매출채권(임대료)에 부실 가능성이 있다고 판단해서다.

실제로 홈플러스 울산동구점은 홈플러스가 기업회생 절차에 들어간 이달부터 임대료를 납부하지 않은 것으로 알려졌다. 대한토지신탁은 "향후 임대료 수취 관련 불확실성(납부 지연 등)이 예상된다"며 "관련 법령에 의거해 부실자산 발생 위험을 공시한다"고 설명했다.

아울러 "홈플러스 측에 향후 운영계획 확인 요청 공문을 발송하고 법무법인 등에 법률 검토를 의뢰하겠다"고 밝혔다.

홈플러스 울산동구점은 삼성테스코(현 홈플러스)가 시행사 STS개발을 통해 2008년 조성한 상업시설이다. 지하 3층~지상 9층, 연면적 5만8995㎡ 규모로 울산 동구 지역의 유일한 대형마트다. 대한토지신탁은 2018년 7월 약 1500억원에 이 건물을 매입해 세일앤드리스백 방식으로 운용해왔다.

당시 건물 매입을 위해 설립한 리츠가 ㈜대한제21호위탁관리부동산투자회사로, 에쿼티 365억원과 론 1000억원 등이 동원됐다. 에쿼티 투자자로 각각 100억원을 출자한 YG엔터테인먼트와 한국투자증권이 리츠의 공동 최대주주(각 27.34%)이고, 나머지는 개인 투자자와 IBK투자증권이 부담했다. 대주단으로는 농협생명보험(450억원), 삼성생명보험(285억원), IBK캐피탈(65억원) 등이 참여했다.

대한토지신탁은 인수 2년 만인 2020년 말 이 건물을 매물로 내놨지만 지금까지 원매자를 찾지 못하고 있다. 온라인 리테일 시장이 급성장하면서 홈플러스 같은 대형 리테일 자산의 투자 매력도가 떨어졌기 때문이다. 홈플러스의 임대차 계약 기간이 5년 이상 남아 있어 주상복합 등으로 재개발이 어려운 점도 매각 작업에 걸림돌이 됐다.

엎친 데 덮친 격으로 홈플러스가 법정관리를 밟으면서 건물 가치의 가늠자인 임대 수익 자체가 끊길 위기에 놓였다. 임대료 연체가 지속되면 대주단에 이자를 낼 수 없어 EOD(기한이익상실)가 발동할 수 있고, 해당 자산이 경매에 넘어갈 수 있어 리츠 운용사인 대한토지신탁은 홈플러스 상황을 예의주시하고 있다.

한편 현재 홈플러스가 책임 임차한 자산에 투자한 리츠는 신한서부티엔디리츠, 케이비사당리테일리츠, 케이비평촌리테일리츠, 제이알제24호리츠. 대한제21호리츠 등 5개다. 이들 리츠에 개인 및 기관 투자자가 투자한 금액은 총 1조2000억원에 이르는 것으로 추산된다.

민경진 기자 min@hankyung.com