"재건축하면 대박날 줄 알았는데"…집주인들 난리 난 이유

재건축 발목잡는 상가 갈등
조합원은 입주 후에도 '골머리'
정비사업 곳곳서 마찰

서울 강동구 둔촌동 '둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)' 현장 전경. 사진=연합뉴스

서울 주요 재건축 사업지에서 상가를 둘러싼 갈등이 계속되고 있다. 이제 막 재건축을 추진하려는 단지에선 조합원 지위와 아파트 분양권 등을 두고 소송전이 이어지고 있다. 최근엔 입주를 끝낸 단지에서도 상가 미분양과 줄어든 수익 등을 놓고 내부 갈등이 반복되고 있다. 국회에선 사전에 분쟁을 막을 법안이 발의됐지만, 통과는 요원하다. 전문가들은 “앞으로 재건축 과정에서 상가 수익성이 더 떨어질 수 있다”며 투자에 신중히 해야 한다고 조언한다.

 올림픽파크포레온, 가압류 논란

15일 정비업계에 따르면 강동구 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축) 조합원은 상가재건축관리사로부터 조합자산이 가압류될 수 있다는 내용의 통지서를 받았다. 상가 내부에서 벌어진 갈등이 아파트 조합원에게까지 번지면서 조합 총회를 앞두고 소송전이 벌어지게 됐기 때문이다.

올림픽파크포레온은 기존 상가재건축위원회와 일부 상가 소유주가 별도로 만든 우리상가협의회가 갈등을 빚고 있다. 우리상가협의회는 조합에 상가 대표단체를 변경해주면 상가 분양 수익 중 180억원을 조합발전기금으로 출연하겠다고 밝혔다. 이에 조합이 오는 22일 총회에서 상가 대표단체 변경 안건 상정을 예고하자 상가재건축관리사가 반발하고 나선 것이다. 상가재건축관리사 측은 상가 분양 수익은 모두 관리사에게 돌아가야 한다고 말한다. 애초 분양수익을 모두 관리사가 갖고, 미분양 상가 역시 관리사가 책임지도록 계약이 이뤄졌다는 설명이다.

조합과 상가관리업체 간 갈등이 커지면서 결국 소송이 예고됐다. 조합원뿐만 아니라 일반분양자도 피해를 보게 됐다. 조합이 상가 분양을 정산하고 청산 절차를 마쳐야 소유권이전 등기가 가능하기 때문이다. 상가가 소송에 휘말리고 조합 청산이 늦어지면 조합원과 일반분양자 모두 재산권 행사가 어려워진다.

아파트 입주 후 상가 미분양으로 재산권 행사가 제약받는 단지도 있다. 2023년 입주한 동작구 ‘흑석자이’는 아직 소유권 이전을 못 하고 있다. 단지에 딸린 상가가 미분양 상태로 남아 있어 자금 부족으로 수용 대금 납부 절차가 미뤄지고 있어서다. 25실 규모인 상가는 9실이 미분양 상태다. 시공사로부터 자금을 대여받는 방안도 어려움을 겪으면서 개별 소유권 이전 절차는 하반기에나 가능할 전망이다.

입주를 앞둔 서초구 ‘메이플자이’는 조합 차원에서 상가 통매각에 나섰지만, 유찰이 반복돼 조합원의 걱정이 커지고 있다. 조합은 59실 규모의 상가를 통째로 매각할 계획이다. 입찰 참여 업체가 없어 지난달 유찰됐다. 오는 6월 입주를 앞두고 통매각을 성사하지 못하면 조합 청산 등 후속 절차도 어려움을 겪을 수밖에 없다.

 추진 시작 사이에서도 갈등

이제 막 재건축을 추진하는 단지에서도 상가가 문제로 떠오르고 있다. 조합원 지위와 아파트 분양 여부 등을 두고 단지마다 소송이 잇따르고, 사업 추진 전 상가를 배제하려 해도 소송을 진행해야만 한다. 정부에서 이러한 갈등을 예방하기 위한 대책으로 ‘쪼개기 방지법’ 등을 제시했다. 하지만 국회 논의가 더뎌 통과에 어려움을 겪고 있다.

강남구 ‘개포주공6·7단지’는 아파트 조합원이 상가 소유주를 조합원으로 인정하는 것에 불만을 갖고 소송을 제기했다. 상가는 공유 지분이 있을 때 대표자만 조합원으로 인정하는 경우가 많다. 이 단지는 조합이 오랫동안 따로 영업해온 상가 소유주를 조합원으로 인정하며 갈등이 커졌다.

서초구 진흥아파트의 경우 조합이 아파트 분양권 보장 약속을 인정하지 않자 상가 조합원이 소송에 나서 최근 승소했다. 신반포2차는 상가 조합원의 아파트 분양 여부를 놓고 소송을 진행했다. 상가 조합원이 패소한 후 갈등이 계속되고 있다. 양천구 ‘목동신시가진 6단지’는 재건축을 추진하기 위한 소유주 동의율 확보부터 상가 소유주의 반대로 어려움을 겪고 있다. 소송을 하겠단 조합원까지 나오고 있다.

전문가들은 정비사업에서 상가를 축소하거나 아예 배제하는 방식의 재건축 추진이 향후 갈등을 예방할 수 있다고 조언한다. 정비업계 관계자는 “노량진 뉴타운의 경우 재건축 상가를 축소하는 방안을 추진하고, 개포에선 아예 배제하는 방법을 쓰고 있다”라며 “상가의 사업성이 낮아지는 상황을 고려해 재건축 방식을 결정할 필요가 있다”고 말했다.

유오상 기자