'반토막' 리츠… 운용사 담당자들 "불확실성 크지만 청산은 고민"

글로벌 리츠 주가가 회복되지 않는 가운데 리츠 운용사 관계자가 설명에 나섰다. 사진은 13일 한국리츠협회에서 열린 '2025년 3월 리츠 투자간담회'에 참석한 윤영진 신한리츠운용 이사(왼쪽부터), 문성제 제이알투자운용 상무, 박종선 코람코자산신탁 이사. /사진=머니S 이예빈 기자

해외 부동산에 투자하는 글로벌 리츠(부동산투자신탁)의 주가가 회복되지 않는 상황에 대해 리츠 운용사 관계자들은 "운용에 대한 고민이 많다"고 입을 모았다.

13일 한국리츠협회가 주관한 '2025년 3월 리츠 투자간담회'에선 윤영진 신한리츠운용 이사, 문성제 제이알투자운용 상무, 박종선 코람코자산신탁 이사가 각 사의 리츠 상품에 관해 설명하고, 전망을 제시했다.

한국거래소에 따르면 이날 신한리츠운용의 신한글로벌액티브리츠는 전 거래일 대비 12원(0.77%) 하락한 1538원에 마감했다. 공모가 3000원 대비 48.73% 내렸다. 같은 날 제이알투자운용의 제이알글로벌리츠는 전 거래일 대비 5원(0.19%) 오른 2615원에 상승 마감했지만, 이는 공모가 5000원에 비해 절반 정도 낮은 가격이다.

글로벌 리츠 주가가 공모가 대비 반토막이 난 가운데 종목토론방에는 청산하라는 개인투자자 게시물이 올라오고 있다. 해외 부동산 리츠는 대출에 의존하는 구조로, 환율과 금리 변동으로 인한 리스크가 크다. 최근 고금리·고환율 여파와 미국과 유럽 등 오피스 시장의 코로나19로 인한 전반적 가격 하락으로 리츠 가격이 내렸다.

신한글로벌액티브리츠 홈페이지 갈무리. /사진=신한글로벌액티브리츠

신한글로벌액티브리츠는 부동산을 실제 소유하지 않고 해외 운용사가 운용하는 부동산펀드에 투자하는 상품이다. 해당 상품의 가격 하락에 대해 윤 이사는 "차입금과 환율이 주가 하락의 큰 원인"이라며 "IPO(기업 공개)를 통해 700억원을 조달했고 추가로 500억원을 대출(차입)받았다"고 말했다.

문제도 지적했다. 그는 "문제는 이 500억원의 대출 금리가 8.5%로 매우 높다는 점인데 배당 수익률(8.5%)과 대출 금리가 동일해지면서 대출 비용 부담이 커지고, 수익성이 악화돼 주가 하락 요인이 됐다"고 했다. 이어 "원/달러 환율도 상승하면서 환헤지 정산금 부담이 증가했고, 시장의 불확실성이 투자 심리를 위축시켰다"고 덧붙였다.

윤 이사는 "그래서 차입금을 일단 상환하자는 생각에 보유한 자산을 매각하기로 했다"고 설명했다. 신한글로벌액티브리츠는 보유 자산의 약 30% 매각을 통해 고금리 차입금을 상환할 예정이며 이후 환 헤지 정산금 결제를 위한 한도 대출을 개설할 방침이다. 이어 "동시에 리밸런싱을 통해 포트폴리오의 효율성을 개선하고, 올해 예상되는 미국 금리 인하가 수익률에 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

제이알글로벌리츠에 대해 문성재 제이알투자운용 상무는 "배당 컷이 가장 큰 주가 하락의 원인"이라며 "극도의 저평가 상태가 오래 지속되고 있다"고 설명했다. 제이알글로벌리츠는 '벨기에 파이낸스 타워'와 '맨하튼 498 7th' 빌딩에 투자하는 상품이다. 제이알글로벌리츠 배당금은 195원이며, 오는 6월에 연말 배당금이 줄어들 예정이다.

그는 "하락 국면을 지나고 있고 장기 보유하는 상품"이라며 "서둘러 매각하기보다는 어떻게 안정적으로 장기적인 관점에서 끌고 갈지 고민"이라고 말했다. 문 상무는 "20년, 30년 바라보는 영속형 리츠"라며 "잦은 매매는 많은 거래 비용을 지출해 주어진 환경에서 최선을 다하겠다"고 강조했다.

이예빈 기자 yeahvin@mt.co.kr