전국 아파트 공시가격 3.65% 상승…잠실주공 세부담 확 늘었다 [2025년 공시가격]

서울 전년보다 평균 7.86% 상승
세종, 부산 등은 공시가격 하락
은마아파트 보유세 128만원 늘어

서울 남산에서 바라본 용산구·마포구 일대 모습. 뉴스1

올해 전국 공동주택의 공시가격이 평균 3.65% 상승했다. 지난해 정부가 부동산 가격 공시 현실화 계획을 수정한 이후 발표된 첫 공시가격이다. 2024년과 동일한 시세 반영률(69%)이 적용되며 지난해 상승률(1.52%)보다 다소 높아졌다. 그러나 지역별론 서울과 지방 간 격차가 커지면서 서울 고가 아파트의 보유세 부담이 크게 늘었다. 송파구 잠실주공5단지의 경우 지난해보다 보유세 부담이 최대 28% 이상 늘어나는 것으로 조사됐다.

서울 7.86% 상승…부산 1.66% 하락

13일 국토교통부가 공개한 2025년 공동주택 공시가격안에 따르면 올해 공동주택 공시가격 변동률은 전국 평균 3.65%를 기록했다. 2022년 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 17.2% 급등했던 공시가격은 2023년 현실화 계획이 폐지되면서 18.63% 하락했고, 지난해엔 1.52% 오르면서 안정화됐다. 올해도 지난해와 같은 시세 반영률이 적용돼 시세에 따른 변동만 공시가격에 반영됐다.

전국 평균 변동률은 안정화됐지만, 지역별 편차는 큰 것으로 나타났다. 서울은 가장 높은 7.86% 상승을 기록했지만, 지방 주요 광역시는 일제히 하락했다. 서울과 함께 수도권인 경기는 3.16%, 인천은 2.51% 상승하며 상승률이 가장 높은 지자체로 기록됐다. 뒤를 이어 전북(2.24%)과 울산(1.07%)도 공시가격이 많은 오른 지역으로 분류됐다.

반면, 세종은 지난해보다 공시가격이 평균 3.28% 내리면서 전국에서 가장 많이 하락한 지역으로 꼽혔다. 세종은 지난해 공시가격이 6.44% 올랐는데, 1년 만에 하락 반전했다. 뒤를 이어 대구(-2.90%)와 광주(-2.06%), 부산(-1.66%)도 공시가격이 전년보다 하락했다.

올해 공시가격의 중윗값은 1억7100만원으로 나타났다. 지난해(1억6800만원)보다 300만원 상승했다. 지역별로는 서울이 3억7400만원으로 가장 높았다. 세종이 2억8100만원, 경기가 2억2700만원을 각각 기록했다.

서울도 지역마다 공시가격 변동률이 큰 차이를 보였다. 서초구는 지난해보다 11.63% 오르면서 서울 자치구 중 가장 높은 상승세를 보였다. 뒤를 이어 강남구(11.19%)와 성동구(10.72%), 용산구(10.51%), 송파구(10.04%) 등이 10% 이상 오른 자치구에 이름을 올렸다.

반면, 도봉구는 같은 기간 단 1.56% 오르는 데 그치면서 서울 내에서 가장 상승률이 낮은 자치구로 기록됐다. 뒤를 이어 강북구(1.75%)와 구로구(1.85%)가 1%대 상승률을 보였다. 금천구와 노원구 역시 각각 2.39%, 2.55% 오르는 데 그쳤다.

올해 공동주택 공시가격안은 오는 14일부터 ‘부동산공시가격알리미’와 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있다. 다음 달 2일까지 의견서를 제출할 수 있고, 심의 후 다음 달 30일 결과를 공시할 예정이다.

은마아파트 올해 보유세 665만원 예상

서울 송파구 잠실주공 5단지 모습. /한경DB

올해 서울 지역 공시가격이 크게 오르면서 집주인이 내야 할 보유세 부담도 많이 늘어날 전망이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 올해 공시가격안을 바탕으로 보유세를 시뮬레이션한 결과, 잠실주공5단지 전용면적 82㎡를 가진 1주택자의 종합부동산세와 재산세 등 올해 예상 보유세는 764만2101원으로 추정됐다. 지난해 보유세(589만4460원)와 비교하면 1년 새 세 부담이 28.64% 오른 셈이다. 이번 추정 결과는 공정시장가액 비율 60%와 재산세 45%를 적용하고, 종합부동산세 세액공제가 없을 때를 기준으로 계산한 값이다.

다른 서울 내 주요 단지도 사정은 마찬가지다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 보유세는 지난해 537만5862원에서 올해 665만2720원으로 24.86% 오를 전망이다. 인근 도곡렉슬 전용면적 120㎡ 역시 지난해 보유세 부담은 852만7716원이었는데 올해 990만3222원으로 17.83% 증가할 것으로 조사됐다.

반면, 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡의 경우 지난해 보유세 부담이 833만4126원이었는데 올해는 890만9540원에 그칠 것으로 추정됐다. 상승률은 6.89%에 불과하다. 용산구 내 고급 주택인 한남더힐 전용면적 235㎡의 경우, 지난해 보유세 부담(5008만1529원)보다 11.40% 늘어난 5580만9772원을 부담하게 될 전망이다.

강남권이 아닌 서울 지역 아파트도 보유세 부담이 많이 늘어날 전망이다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 114㎡의 경우 지난해 보유세가 367만9893원이었는데 올해는 414만4628원으로 14.13% 늘어난다. 성동구 왕십리 텐즈힐의 경우 지난해 202만8839원이었던 부동산 보유세가 올해 230만8846원으로 15.48% 늘어날 전망이다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com