아파트 공시가 3.65% 상승…강남 3구는 두 자릿수 ‘껑충’

국토부, 2025년 공시가격 발표
서울 공시가격 상승률 7.86%
세종은 공시가 전년比 3.28% 하락
서울 중심으로 보유세 부담 커질 듯

지난 12일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1

올해 아파트를 비롯한 공동주택의 공시가격이 3.65% 상승했다. 강남 3구를 중심으로 서울 지역의 공시가격이 7% 넘게 오르며 전국의 공시가 상승을 견인했다.

1가구 1주택 종합부동산세 대상이 되는 주택 수는 약 32만가구로 지난해보다 약 5만가구 증가했다. 공시가격 상승이 큰 서울 지역을 중심으로 보유세 부담도 커질 전망이다.

국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택(약 1558만가구)의 공시가격(안)에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 이달 14일부터 다음 달 2일까지 진행한다고 13일 밝혔다.

공시가는 재산세, 건강보험료 등 각종 부담금을 매기거나 취약계층의 복지제도 수급 자격을 선별하는 기준으로 쓰인다. 60여개 행정제도에서 직·간접적으로 활용된다. 정부는 2023년 공시가격부터 3년 연속 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)을 69.0%로 적용해 공시가를 산출했다. 이에 따라 시세 변동 폭만 공시가격에 반영됐다.

공동주택 공시가격은 올해 전국 평균으로 3.65% 상승했다. 전년도 공시가 상승률인 1.52%보다 높은 수준이다. 다만, 공동주택 공시 제도 도입 이래 연평균 변동률(4.4%)보다는 낮다. 최근 5년간 공동주택 공시가격은 변동 폭이 컸다. 2020년 5.98%인 공시가격 변동률은 ▲2021년 19.05% ▲2022년 17.20% ▲2023년 -18.63% ▲2024년 1.52%를 기록했다.

2025년 전국 공시가격 변동률. /국토교통부 제공

시·도별로는 서울의 공시가격 상승률이 7.86%로 전국에서 가장 높았다. 이어 ▲경기(3.16%) ▲인천(2.51%) ▲전북(2.24%) ▲울산(1.07%) 순으로 변동했다.

특히 서울 지역 내에서도 강남 3구의 공시가 상승률이 두드러졌다. 서초구는 공시가 상승률이 11.63%로 서울 지역에서 가장 높았다. 이어 강남구 11.19%, 송파구 10.04%를 기록했다. ‘마·용·성’으로 불리는 곳들 역시 공시가 상승률이 높았는데, 성동구는 10.72%, 용산구는 10.51%, 마포구는 9.34%였다.

전국적으로 공시가격이 가장 많이 떨어진 곳은 세종으로 변동률이 -3.28%를 기록했다. 이어 ▲대구(-2.90%) ▲광주(-2.06%) ▲부산(-1.66%) ▲경북(-1.40%) 순이었다.

올해 공시가격의 중위값은 1억7100만원으로 지난해 1억6800만원보다 300만원 상승했다. 지역별로는 서울 3억7400만원, 세종 2억8100만원, 경기 2억2700만원 순이었다.

그래픽=정서희

공동주택의 공시가 기준 평균가격은 전국 2억6032만원이었다. 서울이 전년 대비 4300만원가량 상승한 5억5782만원이었다. 이어 세종 2억8682만원, 경기 2억7487만원이었다.

1세대 1주택 종부세 대상 주택 수는 전체의 2.04%인 31만8308가구로 집계됐다. 지난해에는 대상 주택 수가 전체의 1.75%인 26만6780가구였다. 한해 만에 종부세 대상 주택 수가 5만1528가구(0.29%포인트) 늘어났다.

공시가격이 크게 오른 서울 강남권 아파트를 중심으로 소유자의 올해 보유세 부담은 많게는 30%대까지 늘어날 수 있다.

보유세 증가 부담에 따른 강남권을 중심으로 아파트 매물이 증가할 수 있지만, 이 같은 매물 증가가 집값 하락으로 이어지진 않을 것이라는 관측이 나오고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “보유세가 늘면 일부 집주인을 중심으로 매각을 고민할 수 있는데, 그렇다고 하더라도 공급 부족으로 인한 추가 상승이 있는 상황”이라며 “특히 최근 상급지 갈아타기 수요가 큰 상황에서 매물을 소화할 수요가 있기 때문에 절세 매물이 나온다고 하더라도 가격이 크게 떨어지지 않을 것”이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 변동률은 자연스러운 시장 가격의 회복에 따른 결과”라며 “일반적인 관점에서 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 본다”고 설명했다.

국토부는 올해 공동주택 공시가격(안)에 대해 의견청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음 달 공시할 예정이다.

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