서울 온기 전역 퍼지기엔 '한계'…"추가 금리 인하·대출 완화 관건"

'거래허가제' 풀린 강남권, 집값 상승세…마포·용산·성동 '수혜'
노원·도봉·강북 '10주째 하락'…"상반기 내 외곽 훈풍 어려워"

7일 서울 송파구 시그니엘 서울에서 바라본 잠실 아파트 단지 2025.3.7/뉴스1 ⓒ News1 권현진 기자

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 토지거래허가구역 해제 여파로 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 시작한 집값 상승세가 마용성(마포·용산·성동구)까지 이어지는 가운데, 부동산 시장 온기가 빠른 시일 내 서울 전역으로 확산하기에는 한계가 있다는 분석이 나온다.

전문가들은 최소 2번의 기준금리 인하와 대출 규제 완화, 정치적 불확실성 해소가 뒷받침돼야 한다고 내다본다.

12일 한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14% 상승했다. 전주(0.11%)보다 상승 폭이 더 확대했다.

'토지거래 허가' 고삐 풀린 강남 3구, 집값 상승주도…마포·용산·성동구도 훈풍

상승세는 토지거래 허가가 풀린 강남 3구가 주도했다. 특히 잠실이 있는 송파구가 0.68% 급등하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 2018년 2월 첫째 주(0.76%) 이후 7년 1개월 만의 최대 상승 폭이기도 하다.

이어 같은 기간 강남구(0.38%→0.52%)와 서초구(0.25%→0.49%)도 상승 폭을 키웠다. 강남구는 2018년 9월 첫째 주(0.56%) 이후 6년 6개월 만에 가장 많이 올랐고, 서초구는 지난해 8월 넷째 주(0.5%) 이후 반년 만에 최대 상승폭을 찍었다.

강남권의 집값 상승 흐름은 강북권 인기 주거지인 마포·용산·성동구에도 이어지는 모습이다. 용산구는 전주 대비 0.1% 올랐고 성동구와 마포구는 각각 0.08%, 0.11% 상승했다.

다만 집값 상승 열기가 당장 노원·도봉·강북 등 서울 전역까지 확산하기는 어려울 것으로 보인다. 서울 외곽인 노원, 도봉, 강북구는 한 달째 집값이 동반 하락세다. 노원구는 3월 첫째 주 기준 매매가가 전주 대비 0.03% 떨어졌고 도봉과 강북도 각각 0.02%씩 하락했다.

노원·도봉·강북 집값 '울상'…"2번 이상 기준금리 인하·대출 완화 필수"

전문가들은 시장 온기가 서울 전역으로 퍼지기 위해서는 2번 이상의 추가 금리 인하와 대출 규제 완화가 관건으로 봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "강남권 집값은 정부 규제와 정책에 영향을 많이 받는다면, 대출 의존도가 높은 노원·도봉·강북권에서는 금리와 대출 등 금융 환경의 변화에 민감하게 반응한다"며 "7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면 집을 살 때 대출받을 수 있는 금액이 줄어들기에 최소 2번의 기준금리 인하가 필요할 것"이라고 말했다.

이어 "노원·도봉·강북권 매수자는 강남권과 비교해 상대적으로 자금 여력이 부족하기 때문에 이 지역 집값 반등을 위해서는 대출 규제 완화도 있어야 한다"고 덧붙였다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "최소 2번 이상의 기준금리 인하가 이뤄진다면 노원·도봉·강북에 이어 금천·관악·구로 집값까지 나아질 수 있다"고 했다.

은행의 적극적인 대출금리 인하가 시급하다는 목소리도 있다. 대출금리는 기준 금리, 가산 금리, 우대금리로 구성된다. 기준금리가 떨어지면 대출금리도 내려가는 게 일반적이지만, 지난해 하반기부터 은행들은 정부의 가계부채 관리 기조에 맞춰 가산금리를 올리고 우대금리를 축소해 대출금리를 인상해 왔다.

심형석 우대빵 부동산 연구소 소장은 "서울 전역에 부동산 온기가 퍼지려면 대출 규제 수준이 제일 중요하다"며 "지난해 두 차례 기준금리를 내렸음에도 은행 대출의 가산(스트레스) 금리가 높아 기준금리 인하에 따른 뚜렷한 효과가 없었기에 가산금리가 많이 내려간다면 서울 비인기 지역을 넘어 지방까지 시장 훈풍이 이어질 수 있을 것"이라고 전했다.

국내 정치적 불확실성이 계속 이어져 서울 외곽 지역의 매수 심리가 빨리 회복되지 않을 것이라는 의견도 있다. 함영진 우리은행 부동산 리서치 랩장은 "올해 2월 서울 아파트 거래량(4000건 수준)이 1월 거래량을 능가할 것으로 보이지만, 노원·도봉·강북 지역까지 온기가 퍼지려면 최소 5000~6000건 이상 거래돼야 한다"며 "상반기 내 서울 전역의 집값이 오르기는 힘들 것"이라고 말했다.

그러면서 "소비자들은 안전자산이라고 판단하는 것에만 반응한다"며 "상반기까지 정치적 불확실성이 있을 것으로 예상되기에 매수자들은 서울 외곽까지 바라보지는 않을 것"이라고 설명했다.

woobi123@news1.kr