'신고가' 강남따라 우리도?…집값 불길, '마용성'→'노도강'까지 번질까

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 올해 들어 종전 최고가의 90% 수준에서 매매된 서울 아파트 비중이 전체의 절반에 육박하는 것으로 나타났다. 강남3구 아파트 가격이 강세를 보이면서 서울의 가격 상승을 견인하는 모습이다. 10일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 거래 가격을 분석한 결과, 2025년 1월부터 2월까지 서울의 아파트 매매 거래 5983건 중 2759건(46%)는 2006년부터 지난해까지 종전 최고가의 90% 수준에서 거래된 것으로 조사됐다. 종전 최고가의 '80% 이상~90% 미만' 거래 비중도 33%를 차지했다. 사진은 10일 서울시내 아파트 단지. 2025.03.10. bluesoda@newsis.com /사진=김진아

서울 부동산 시장 초양극화가 심화되는 가운데, 강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 한 가격 상승세가 지속되고 있다. 이에 따라 인접 지역인 마포, 용산, 성동구 등에서도 신고가 거래가 속출하고 있다. 일부 외곽 지역에서도 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 움직임이 나타나고 있다. 서울 중심지가 오른만큼 '키맞추기'가 진행될 것이라는 기대감인데, 아직까지는 시장 분위기가 냉랭하다.

11일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 5분위 배율(상위 20% 아파트 평균 매매가를 하위 20% 가격으로 나눈 값)은 지난 2월 기준 5.62로 역대 최고치를 기록했다. 5분위 배율이 5.62라는 것은 상위 20% 아파트 1채 가격으로 하위 20% 아파트를 평균 5.62채 살 수 있다는 의미다. 이 배율은 2022년 5월 4.2였다. 지난해 4월 처음 5를 넘긴 뒤 증가세를 이어가고 있다. 갈수록 격차가 벌어진다는 의미다.

실거래 사례를 봐도 그렇다. 직방 분석에 따르면 지난 1~2월 강남구 매매 거래 중 39%가 신고가 거래였다. 서초구 거래는 34%가 신고가였다. 기존 신고가의 90% 이상 수준에서 거래된 비율도 강남구 87%, 서초구 86%에 달했다.

반면 노원구, 도봉구, 강북구 등 외곽 지역에서는 종전 최고가 대비 90% 이상 수준에서 거래된 비중이 각각 10%, 13%, 15%에 그쳤다. 특히 도봉구와 노원구의 경우, 올해 거래의 약 30%가 고점 대비 70% 미만 수준의 가격에 이뤄진 것으로 나타났다.

다만 강남권의 상승세가 이어지면서 외곽 지역에서도 '키맞추기' 기대감이 커졌다. 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 강동구, 동작구 등 강남에 이은 '차상위지'에서도 신고가 거래가 나오기 시작하면서 서울 외곽까지 온기가 확산될 것이라는 기대감에 매물 회수와 호가 상승이 감지되고 있다.

하지만 거래는 요원하다. 최저 매도 호가보다 수천만원 낮은 급매물 아니면 거래가 성사되는 사례가 적다. 매도자의 기대 가격과 매수자의 희망 가격 간 격차, '눈높이' 차이만 커져 실거래 성사율이 더 낮아진 것이다.

단기적으로는 강남권을 제외한 서울 외곽 지역의 아파트 매매가격 상승세가 제한적일 것으로 보인다. 일부 지역에서는 여전히 하락세가 이어지고 있다.

KB부동산 자료에 따르면 서초구의 3.3㎡당 평균 거래가격은 9285만원으로 10년 전 대비 209% 상승했다. 반면 10년 동안 구로, 금천, 강북구 등은 각각 112%, 109%, 107% 상승하는데 그쳤다.

일각에선 강남3구의 가격 상승이 외곽 지역에도 점진적인 영향을 미칠 것이라는 전망도 있다. 키포인트는 '거래량'이다. 서울 아파트 월간 매매 거래량이 6000건을 넘어설 경우, 외곽 지역까지 상승세가 확산될 가능성이 높다고 본다.

업계 관계자는 "외곽 지역의 경우 강남권과 달리 직주 근접성, 인프라 등의 요인이 부족해 가격 상승 속도가 더딜 가능성이 크다"며 "정부가 대출 규제를 한다면 강남권보다는 실수요자들의 대출 의존도가 높은 외곽지역 부동산이 더 타격을 입게 될 것"이라고 말했다.

다른 업계 관계자는 "강남권을 중심으로 한 서울 부동산 시장의 양극화는 당분간 지속될 전망"이라며 "외곽 지역의 아파트 매매가격은 단기적으로 제한적인 상승세를 보이다가, 중장기적으로는 '키맞추기' 현상으로 인해 점진적인 상승이 예상되지만, 상승정도는 강남권에 비해 상대적으로 완만할 가능성이 높다"고 말했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr