“‘얼죽신’이 맞았네” 가격 뛴 반포…재건축과 격차 늘렸다

우리은행 WM영업전략부 실거래가 분석

래미안원베일리[뉴시스]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 지난해 4분기 서울 중 재건축 아파트는 강남구 압구정동 일대가, 신축 아파트는 서초구 반포동 일대가 가장 크게 오른 것으로 나타났다.

특히 서울 주요 지역의 재건축 아파트들도 가격 양극화가 나타나고 있는 것으로 집계됐다. 강남 3구(강남·서초·송파) 중에서도 최선호 입지로 수요가 몰리는 등 안전자산 선호 심리가 심화하고 있다는 분석이 나온다.

4일 우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터(계약일 기준 집계)를 재가공해 2022년~2024년 서울 주요 자치구 연령별 아파트 평균 실거래 가격 추이를 분석한 결과, 강남구의 재건축아파트는 하반기 기준으로 전기 대비 12.3%p(포인트) 증가해 서초구(4.7%p), 송파구(4.8%p)보다 높은 수치를 기록했다. 강남구 재건축 아파트는 압구정동 등 대단지의 시세 견인에 힘입어 높은 가격 상승률을 보엿다.

반면 노원구의 경우 -0.7%p를 기록해 서울 평균(16.6%p) 및 자치구 평균 가격 상승률을 하회하는 수치를 기록했다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “원자재 가격 상승과 금리 인상 여파로 공사비 및 사업비 증가 등 영향을 받은 것으로 판단된다”며 “각종 외생변수(미국 고물가 장기화 우려, 정치 변수) 등 불확실한 시장 환경이 지속됨에 따라 ‘똘똘한 한 채’를 선택하고자 하는 수요자들의 안전자산 선호 심리가 강남 재건축 아파트에 작용한 것으로 판단한다”고 분석했다.

신축 아파트 중에서는 서초구 반포동이 가장 높은 상승세를 보였다. 서울 주요 자치구 신축 아파트는 전반적으로 가격 강세를 보였는데, 특히 서초구의 경우 2024년 하반기 기준 전기 대비 증감률 21.3%p, 최저가격 대비 증감률 49.4%p 각각 기록하며 서울 주요 자치구 중 가장 높은 상승률을 보였다.

남 연구원은 “향후 서울을 중심으로 입주 물량이 감소하고, PF 강화 여파로 공급부족 현상이 지속될 것이라는 우려감에 강남 3구 중에서도 한강 변, 신축 아파트가 밀집되어 있는 서초구에 수요가 집중된 것으로 추정된다”고 했다.

신축 아파트와 재건축 아파트를 비교했을 땐 신축 아파트의 가격 상승세가 더욱 가파른 것으로 나타났다. 지난해 하반기 서울 주요 자치구 신축 및 재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균 가격 격차와 배율 추세를 살펴보면 송파구를 제외한 대부분 재건축 아파트 가격이 신축 아파트 대비 약세를 보였다.

특히 서초구는 2024년 하반기 기준 신축 아파트가 재건축 아파트와 4275만원의 가격 차이를 보였다. 재건축 아파트 대비 신축 아파트 가격 배율 역시 2022년 상반기 0.86에서 2024년 하반기 1.6으로 두 배 가까이 증가한 수치를 보였다.

남 연구원은 “최근 평당 2억원에 거래된 래미안 원베일리 등 한강변 고급 신축 아파트 입주가 전반적인 서초구 신축 아파트 가격 상승을 견인한 것으로 추정된다”고 분석했다.

이어 “재건축 초과이익 환수제도 법안 통과 여부, 금리인하 지연, 고물가 장기화 등 외생변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성은 여전하다”며 “따라서 사업성이 담보되는 선호 입지의 재건축 아파트에 대한 관심이 당분간 집중될 것으로 예상되며, 재건축 아파트 시장 내에서도 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다”고 전망했다.