"재건축하면 집값 오를것 같지? 이게 걸리면 안올라..."

우리은행 WM영업전략부 분석
서울 재건축 아파트 가격, 강남 21% 오를 때 노원 0.7% 하락

2024년 서울 주요 자치구 신축 및 재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균가격. 우리은행 제공

[파이낸셜뉴스] 최근 3년간 서울 재건축 아파트 가격 상승세가 더딘 가운데 강남3구가 시세를 견인하며 그 외 지역과 양극화가 심화했다는 분석이 나왔다.

4일 우리은행 WM영업전략부는 '2022~2024년 서울 주요 자치구 연령별 아파트 평균 실거래 가격 추이'를 분석한 결과 원자재 가격 상승, 금리 인상 여파 등을 받아 전반적으로 서울 재건축 아파트 가격 상승세는 더뎠다고 밝혔다.

2024년 하반기 기준 최저가격 대비 증감률은 서초구, 송파구, 영등포구, 노원구 등 주요 지역 모두 서울 평균 (16.6%p) 및 자치구 평균 가격 상승률을 하회했다. 특히 노원구의 경우 -0.7%p를 기록했다.

반면 강남구 재건축 아파트는 압구정 등 대단지들의 시세 견인에 힘입어 높은 가격 상승률을 보였다. 2024년 하반기 기준으로 전기 대비 12.3%p 증가했고, 서초구(4.7%p), 송파구(4.8%p) 보다 높은 수치를 기록했다.

또 강남구 재건축 단지의 최저가격 대비 증감률은 21.6%로, 주요 자치구 재건축 아파트 중 가장 높은 상승률을 보였다. 미국 고물가 장기화 우려와 정치 변수 등 불확실한 시장 환경이 지속됨에 따라 '똘똘한 한 채'를 선택하고자 하는 수요자들의 안전자산 선호 심리가 강남 재건축 아파트에 작용한 것으로 우리은행은 판단했다.

한편 서울 주요 자치구 신축 아파트는 대부분 두 자릿수 상승률을 기록했다. 특히 서초구의 경우 2024년 하반기 기준 전기 대비 증감률 21.3%p, 최저가격 대비 증감률 49.4%p 각각 기록하며 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다. 이는 향후 서울을 중심으로 입주 물량이 감소하고 PF 강화 여파로 공급부족 현상이 지속될 것이라는 우려에 강남 3구 중에서도 한강변, 신축 아파트가 밀집된 서초구에 수요가 집중된 것으로 추정된다.

반면 송파구 신축 아파트는 유일하게 최저가격 대비 마이너스 증감률(-2.6%)을 기록했다. 이는 강동구 올림픽파크포레온 등 대규모 신축 아파트 입주가 직접적인 영향을 미친 것으로 풀이된다. 다만 향후 잠실 래미안아이파크 등 주거 선호도가 높은 지역에 대단지 아파트가 입주가 예정돼 우리은행은 송파구의 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 내다봤다.

남혁우 우리은행WM영업전략부 부동산 연구원은 "용적률 상향, 정비사업 절차 단순화 등 재건축 사업성 개선에 도움이 되는 법안 개정이 현실화되고 있다"면서도 "재건축 초과이익 환수제도 법안 통과 여부, 금리인하 지연, 고물가 장기화 등 외생변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성은 여전하다"고 말했다. 이어 "사업성이 담보되는 선호 입지의 재건축 아파트에 대한 관심이 당분간 집중될 것으로 예상되며 재건축 시장에서도 양극화 현상이 심화될 것"으로 전망했다.

going@fnnews.com 최가영 기자