“이제는 오를때”...2년이나 멈춰있던 서울 오피스, 반등 기대감

2년 만에 상승 전환 전망
“거래량 증가·금리 인하로
반등 기대감 올해는 커져”

4일 알스퀘어에 따르면 2024년 4분기 서울 오피스 매매지수는 485.5포인트다. 전 분기 대비 0.8% 하락했다. [사진=알스퀘어]

2년간 보합세를 보이던 서울 오피스 매매 시장이 올해부터 상승세로 전환될 전망이다.

4일 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어의 ‘2024년 4분기 서울 오피스 매매 지표’에 따르면 서울 오피스 매매지수(ROSI)는 485.5포인트를 기록했다. 이는 전 분기(489.5포인트) 대비 0.8% 하락한 수치다. 2023년 4분기(492.4포인트)와 비교하면 1.4% 하락했지만, 전반적으로 지난 2년간 가격이 정체된 상황이다.

반면, 2024년 전체 거래량은 전년 대비 많이 증가했다. 2024년 서울 오피스 거래액은 12조5380억원(당해 계약 기준)으로 2023년(8조 6515억원) 대비 44.9% 상승했다.

건물의 수익률인 캡레이트 또한 올랐다. 2024년 4분기 서울 오피스 실질 캡레이트는 4.5%로 전 분기 대비 0.2%P 상승했다. 핵심 업무 권역(CBD·GBD·YBD)은 4.3% 수준을 보였다. 최근 캡레이트의 상승은 양호한 임대 시장으로 순운영소득(NOI)이 상승했기 때문이다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “최근 금리 인하로 거래 규모뿐 아니라 캡레이트 스프레드(건물 운영 수익률에서 ‘국고채 5년’과 같은 무위험자산 수익률을 뺀 것)가 커지고 거래가 정상화되고 있다“며 ”추가적인 금리 인하로 오피스 가격은 올해부터 상승할 것”으로 분석했다.

‘알스퀘어 오피스·지산 매매 지표(ROSI)’는 미국의 ‘케이스 실러 주택매매 지수’ 방식인 반복 매매 모형을 활용해 산출된다. 이는 동일 물건의 매입-재판매 데이터를 기반으로 시기별 가격 변동을 추적하는 방식이다. 2001년 1분기 오피스 가격을 100으로 두고 가격 변동을 추적한다.