용적률 사고판다…"못쓰는 풍납동 대신 강남권 고밀개발 가능"

서울시 '용적이양제' 국내 첫 도입…하반기부터 본격 시행
서울 사대문 안·성곽 주변 등도 양도 가능 지역으로 꼽혀

서울 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다. 2025.2.21/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 앞으로 서울에서 용적률을 사고팔 수 있게 된다. 서울시가 국내 최초로 용적이양제도를 도입하기로 했다. 이 경우 용적률을 파는 측은 개발비를, 매입자는 건물을 더 올려 사업성을 각각 확보할 수 있을 것으로 보인다.

그동안 문화재로 인해 고도 제한을 받았던 서울 송파구 풍납동 등이 용적양도 지역으로 꼽히는가 하면, 고밀 개발 등이 필요한 강남권이 양수 지역으로 지목된다.

24일 건설업계 등에 따르면 서울시는 올해 상반기 중 용적이양제 개념·절차·관리 방안 등을 담은 조례를 제정하고, 하반기부터 본격 시행에 들어간다.

국내 처음으로 도입되는 '서울형 용적이양제'는 국토계획법상 규정하는 용적률이 있음에도 다른 법률로 추가 제한돼 사용하지 못하는 용적을 이양할 수 있는 제도다.

예컨대 용적률이 1000%인 풍납동 상업지역이 문화재(풍납토성) 고도 규제로 용적률을 400%밖에 사용할 수 없다면 나머지 600%를 다른 곳에 판매할 수 있도록 하는 것이다.

문화유산 주변 등으로 양도 지역 선정 계획…시 선도사업 선정

시는 제도 도입 초기인 만큼 양도 지역은 △문화유산 주변 지역 △장애물 표면 제한구역 등 장기적으로도 규제 완화가 어려운 곳을 위주로 선정할 계획이다.

제도 안착을 위해 '서울형 용적이양 선도사업'도 추진한다. 선도지역으로 선정될 경우 민간·공공 협력체계를 구축해 용적이양 추진 전 과정을 시가 전폭적으로 지원할 예정이다.

서울시 관계자는 "중복 규제를 받아온 지역의 재산상 손실은 덜어주면서 잠재력을 가진 지역의 개발을 촉진해 도시 개발 밀도를 합리적으로 재배분할 것으로 기대된다"고 설명했다.

실제 뉴욕 '원 밴더빌트'는 인근 그랜드센트럴터미널·바워리세이빙 빌딩의 용적률을 이전받아 초고층 빌딩(93층)으로 개발됐다. 도쿄 마루노우치에 위치한 신마루노우치빌딩(38층)·그랑도쿄(43층) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정돼 있는 도쿄역의 용적률을 사들여 고층으로 올렸다.

문화재 등으로 고도 규제가 있는 지역이 서울시 용적이양제 주요 대상으로 거론된다. 현재 국가유산(100m)이나 서울시가 지정한 문화유산(50m) 인근에는 구역별 고도 제한이 적용된다.

서울 송파구 A 공인중개업소 관계자는 "서울 사대문 안·성곽 주변 등과 더불어 송파구 풍납동 등이 용적 양도 가능 지역으로 꼽히는데, 고도 제한을 받는 김포공항 주변도 가능성이 있다"고 귀띔했다.

이어 "고밀 개발을 원하는 강남권에서 용적 양수를 원할 수 있는데, 파는 사람·사는 사람 모두 윈윈할 수 있는 구조"라면서도 "특정 지역에 용적률 혜택이 쏠릴 경우 일조·교통 체증 등 부작용이 발생할 수 있어 신중하게 접근해야 한다"고 덧붙였다.

hwshin@news1.kr