"대출 안된대" 너도나도 월세 살더니…귀해진 전세가 부를 후폭풍

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서울 아파트 전세가가 1년 반 가까이 상승하고 있다. 전세대출 규제 등에 지난달 전세가격 상승세는 주춤했지만, 일각에선 월세 갈아타기 수요가 늘어날수록 전세가 부족해지며 전세가격 상승을 자극할 수 있다는 지적도 나온다. 임대차 시장에서도 전·월세 간 양극화가 일어날 수 있다는 설명이다.

19일 한국부동산원에 따르면 전국 월별 아파트 전세가격지수는 2023년 8월부터 꾸준히 상승해 지난해 12월에는 90.45까지 올랐다. 지난달에는 90.42로 0.02 잠시 주춤했지만 상승 추세가 꺾인 것은 아니란 지적이다.

특히 서울 지역 전세가 상승세는 여전하다. 2023년 6월부터 꾸준히 오른 서울 아파트 전세가지수는 지난해 12월 91.08로 올랐고 지난달에도 이를 유지했다.

KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매가 대비 전세가율도 지난해 10월부터 꾸준히 상승 중으로 지난 1월 기준 54.06%다. 전세가 서울 부동산 시장 양극화 현상이 강화된 지난 연말 전세가가 꾸준히 상승한 것으로 보인다.

전세가 상승은 최근 양극화된 서울 부동산 시장에서 매매 수요를 자극할 요인이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전세 가격 상승은 전세 수요자를 매매 수요자로 전환시키는 역할을 한다"며 "무주택자들이 인기지역으로만 갈 수는 없는 만큼 서울 내에서 자금 계획에 맞게 내 집 마련에 나설 가능성이 있다"고 설명했다.

정부의 전세대출 규제 강화에도 불구하고 시장에서는 전세가가 더 상승할 것이란 전망이 우세한 것으로 풀이된다. 정부는 올해부터 전세대출 보증 비율을 현행 100%에서 90%로 낮추겠다고 예고했다.

하지만 시장에선 오히려 전세대출 규제가 월세 갈아타기를 활성화시켜 전세 가격을 밀어올릴 수 있을 것으로 보고 있다. 최근 서울 아파트 임대차 시장에서는 월세 비중이 늘어나는 추세다. 부동산R114에 따르면 2024년 4분기 임대차 계약에서의 전세 비중은 56.0%(3만112건), 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%포인트(p) 증가한 것으로 집계됐다.

월세 수요가 늘 경우 전월세 가격이 동시에 오를 수 있다는 분석도 나온다. 수요 증가로 월세 가격이 오르면 오히려 매물이 줄어든 전세 상품은 가격 상승 압력을 받는다는 것. 임대차 시장 내에서도 전세 구입이 어려워지는 양극화 현상이 발생할 수 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "전세대출 규제는 월세화를 유도하는데 임대인들은 월세를 많이 받으려 할 것"이라며 "월세가 오르면 결국 전세도 함께 오를 수 있다"고 설명했다. 이어 "지금은 그런 분위기까지는 아니지만 대부분 월세를 살게 되면 전세가 임대차 시장 내에서 프리미엄 시장이 될 수 있다"고 분석했다.

홍재영 기자 hjae0@mt.co.kr