월세화 시대, 아파트 등급이 달라진다 [박원갑의 집과 삶]

2024 공동주택 공시가격 상위 1위 더펜트하우스 청담(이건창호 제공) 뉴스1/2024.4.30 ⓒ News1 김민석 기자

"모든 것은 제값이 있지. 인생에서 가장 힘겨운 싸움은 그 값이 얼마 하는지 알아내는 씨름이었단다."

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 = 리들리 스콧 감독의 영화 <올 더 머니>(2017)에서 석유 사업으로 세계 최고의 부자가 된 J. 폴 게티는 손자에게 솔직한 생각을 털어놓는다. 그의 말처럼 물건의 적정 가격(price)을 알아내기가 녹록지 않다. 주관적 취향이 반영되는 가치(value)의 판단은 어찌 보면 쉬울 수 있다. 거칠게 말해 내가 좋으면 가치도 높은 것이다. 그런 점에서 가치가 주관적이라면 가격은 객관적이다.

시장에서 사고파는 가격은 나뿐만 아니라 다른 사람의 기호나 욕망, 수급도 감안해야 한다. 그런데 적정 가격 산정이 더 어려운 것은 평가척도가 고정되어있는 게 아니라 변하기 때문이 아닐까. 세상 흐름이 바뀌면 잣대도 달라지니까 말이다.

요즘 주택 시장에서 월세화 속도가 가속화하고 있다. KB부동산에 따르면 1월 서울 아파트 월세지수는 전년 동월 대비 7.9% 오른 120.9로 나타났다. 이는 KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 최고치다. 최근 1년간 서울 아파트 매매가격(3.1%)과 전세가격 상승률(6.2%)을 크게 웃도는 수준이다. 유주택자 중심의 전세 대출 규제 강화와 빌라 전세 사기 후유증이 함께 작용한 것으로 보인다.

이런 추세라면 몇 년 지나지 않아 월세 시대가 성큼 도래할 것이다. 외국계 자본이 국내 임대주택 시장으로 속속 진출 채비를 하는 것도 이 같은 주택 시장 흐름 변화와도 맞물려 있다.

월세 시대가 되면 주택가격 평가도 전세 시대와 다를 것이다. 투자금 대비 월세 수령 액수(월세 수익률)가 평가의 기준이 될 수 있다는 얘기다. 아파트도 미래 예상되는 수익을 기초로 적정 가격을 추산하는 수익 환원법이 주목받을 받을 가능성이 있다.

그동안 빌딩을 사고팔 때 수익환원법을 적용해왔지만, 앞으로는 아파트에도 적용될 수 있다는 설명이다. 현재 아파트는 수익형 부동산보다는 시세 차익형 부동산에 더 가깝다. 최근 갭투자가 하나의 재테크 방식으로 각광받았던 것은 바로 전세제도가 자리 잡고 있어서다. 갭투자는 현금흐름보다 자본이득으로 보상받는 구조다.

하지만 월세화 시대가 되면 현금흐름 중심으로 적정 가격을 따진다. 그래서 실수요자들은 전세보다 월세 거래가 잘 되고 수익률도 높은 아파트를 눈여겨보는 게 좋을 것 같다. 현재 아파트 월세 임대수익률은 서울은 대체로 연 2%대, 수도권과 지방은 2~3%대로 형성되어 있다. 임대차가 전세 시스템 중심이어서 외국보다는 임대수익률이 낮은 편이다. 하지만 점차 오를 가능성이 있다.

월세 잘 나오는 아파트를 어떻게 고를까. 포털이나 부동산 모바일 앱에서 월세 거래량과 금액을 비교 대상 단지와 대조해보라. 같은 가격대의 아파트라도 월세 수익이 더 높은 곳이 장기적으로 유리할 것이다. 월세 수요자들이 선호하는 더블 역세권이나 업무지구에 있는 ‘대단지+새 아파트‘이라면 금상첨화다. 단지 규모는 1000가구 이상이면 좋을 것이다. 대단지 아파트는 세입자를 구하기가 나홀로 아파트에 비해 수월하다. 거래 회전율이 높아서다.

월세를 잘 받는 아파트는 교통, 편의시설 등에서 유리한 입지를 갖추고 있을 것이다. 아파트를 새로 사거나 갈아타기를 할 때는 처음에는 거주하더라도 나중에 월세로 돌릴 가능성에 초점을 두고 고르는 것을 고려해볼만하다. 이른바 ’월세 전환형 아파트‘다. 주택 월세화는 음과 양이 상존한다. 주거비용을 더 많이 지출해야 하는 세입자에게 서글픈 일이지만, 노후를 준비하는 은퇴자에게는 현금흐름을 창출하는 또 다른 금융상품이 수 있다.

ⓒ News1 양혜림 디자이너

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