늘어난 서울 오피스 공실...알고 보니 ‘이곳’ 공급폭탄이 영향 미쳤다

작년 4분기 서울 오피스 공실률 4.9%
마곡 23만평 오피스 들어서며 공실률 증가
오피스 거래액은 5.7조원··· 4년만에 최고치

서울 오피스 공시률 추이 [제공=알스퀘어]

서울 오피스 공실률이 4분기 연속 상승세를 기록했다. 마곡 업무지구에 초대형 오피스가 공급되면서 공실률에 영향을 미친 것으로 분석된다.

13일 상업용 부동산 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2024년 4분기 오피스 시장 보고서’에 따르면, 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 4.9%를 기록했다. 이는 전분기 대비 2.0%p 상승한 수치로, 4분기 연속 증가세를 보이고 있다.

자산 규모별로 분석하면, 연면적 6만6116㎡ 이상 프라임급 오피스의 공실 증가가 전체 공실률 상승을 주도했다. 4분기 프라임급 오피스 공실률은 8.0%로 전 분기 대비 6.8%p 상승했다. 이는 마곡 업무지구에 23.2만평 규모의 오피스가 새로 공급된 영향이다.

최근 기업들이 고정비 절감을 위해 다른 업무권역으로 이전하려는 니즈가 늘면서 마곡에 대한 임차수요가 나타나고 있다. ‘돈의문디타워’에 임차해 있는 ‘DL이앤씨’가 ‘마곡원웨스트’ 임차를 확정했다. CBD 권역에 있던 ‘전파진흥원’은 ‘케이스퀘어마곡’으로 이전을 완료했다.

임대료 상승세는 둔화되고 있다. 2022년부터 2023년까지 서울 오피스의 분기별 평균 임대료 상승률은 1.5%였으나, 2024년에는 1.2%로 감소했다. 2024년 4분기 서울 오피스 명목 임대료는 3.3㎡당 9만7000원으로 전 분기 대비 0.3% 증가에 그쳤다. 공실률이 높았던 프라임급 오피스의 명목 임대료는 3.3㎡당 12만2000원으로 오히려 0.8% 하락했다.

4분기 오피스 매매시장 거래액은 5.7조원을 기록하며 전분기 대비 21% 증가했다. 이는 2020년 3분기 이후 4년 만에 최고치다. 서울 오피스 평균 거래가는 3.3㎡당 2899만원으로 전년 동기 대비 4.1% 상승했다.

알스퀘어 관계자는 “향후 2~3년간 주요 권역의 신규 공급이 제한적이고 기준금리 인하 시기가 맞물려, 투자 시장 회복에 대한 기대감이 높아질 것”이라며 “신규 오피스가 공급된 권역의 임차 수요를 면밀히 모니터링할 시점”이라고 강조했다.