다주택자가 양도세 비과세 받으려면…'임대사업 등록·2년 거주' 요건 채워야

세법 개정안이 마련돼 관련 시행령 개정안도 확정되고 있다. 이 가운데 양도소득세와 관련한 소득세법 시행령 개정안에서 ‘거주 주택 비과세’에 대한 관심이 적지 않다. 거주 주택 비과세는 주택을 보유한 상태에서 1년 이내에 추가로 주택을 취득해 ‘일시적 2주택’ 조건을 충족하지 못한 사람이나 3주택 이상 다주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 비과세하는 특례 규정이다. 일정 요건을 갖춰야 혜택을 볼 수 있다. 또 2019년 2월 시행령 개정에 따라 생애 한 차례만 비과세 혜택을 받았으나 이번에 다시 시행령이 개정돼 횟수 제한 없이 적용받을 수 있게 바뀌었다.

다주택자의 거주 주택 비과세 요건은 다음과 같다. 먼저 관할 지방자치단체에 임대사업 등록을 하고, 세무서에도 사업자 등록을 마친 ‘장기임대주택’을 보유한 사람은 2년 이상 거주한 주택(거주 주택)을 양도하는 경우 해당 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 임대주택은 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 초과해 인상하지 못하고 임대 의무 기간을 준수해야 한다.

일반적으로 주택을 보유한 상태에서 1년 이상 지난 뒤 새롭게 주택을 추가로 취득하면 일시적 2주택으로 적용받을 수 있다. 여기에 임대주택을 추가로 보유하게 된다면 3주택 이상이 될 것이다. 그런데 이 경우에도 거주 주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있다. 임대주택으로 등록된 주택 수는 제한이 없다. 따라서 2주택이나 3주택을 임대주택으로 등록해 거주 주택을 포함해 3주택 이상이 되는 경우에도 거주 주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

다만 거주 주택 비과세 특례는 말 그대로 거주한 주택에 양도세를 비과세한다는 것이어서 매도하려는 주택의 2년 이상 거주 요건은 필수다. 장기임대주택을 등록했다고 해서 거주 주택 비과세가 적용되는 것이 아니라, 양도세를 면제받으려는 주택에 대해서는 취득 시기와 관계없이 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다는 얘기다.

그런데 2021년 말 세법 개정으로 ‘상생임대주택’은 2년 이상 거주하지 않았더라도 1주택 특례 규정을 적용받을 수 있다. 상생임대주택 특례가 적용되는 주택과 장기임대주택을 보유한 사람이 상생임대주택을 양도한다면 자신이 해당 주택에 2년 이상 거주하지 않았더라도 양도세를 면제받을 수 있다는 뜻이다.

또 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 올해 6월 이후부터는 ‘6년’을 임대 의무 기간으로 하는 비아파트 임대사업자 등록이 가능하다. 따라서 기존 임대 의무 기간 10년이 부담스러운 사람은 6년을 임대 의무 기간으로 하는 단기 임대사업을 등록하고, 그에 맞춰 거주 주택 비과세 특례를 적용받을 수도 있다.

거주 주택 비과세 규정은 다주택자에게도 양도세를 비과세하는 특례이기 때문에 사후 관리를 철저하게 하고 있다. 임대 의무 기간을 충족하지 않아도 거주 주택을 먼저 매도하는 경우 비과세 특례를 받을 수는 있다. 그러나 관할 세무서에서 그 내용을 정확히 파악해 사후적으로 임대 의무 기간을 충족했는지 여부를 확인하고 있다. 만약 의무 기간을 충족하지 못해 세금을 추징받으면 기간에 따른 이자 상당액까지 추가로 납부해야 한다. 따라서 거주 주택 비과세는 특례 규정임을 명심하고, 법에서 정한 조건을 준수해 나중에 세금 폭탄을 맞는 일은 없어야 할 것이다.

김성일 리겔세무회계 대표