미국 주택시장, 가격 안정화되며 거래량 회복 전망 [오대정의 경제지표 읽기]

작년 12월부터 혼조세를 보이는 미국 주식시장과는 달리 주택시은 예상을 뛰어넘는 지표들이 발표되며 시장 회복에 대한 기대가 높다.

[표1]은 주택시장 심리지표들이다. 주택구입여건지수는 미시간대에서 발표하는 소비자조사의 한 항목으로 구입여건이 좋음 비율(%)에서 나쁨 비율을 뺀 수치이다. 과거 이 지표는 안정적인 모습을 보이다 2020년 이후 급락한 후 작년 8월을 저점으로 반등 중으로 여전히 부정적 심리가 높으나 점차 회복되는 모습은 긍정적이다.

주택시장지수는 미국 주택건설협회(NAHB)에서 주택공급사를 대상으로 한 설문 결과로 현재 주택판매량, 향후 주택판매전망, 그리고 잠재고객 방문 상황 등을 종합한 수치이다.

이 지표는 주택구입여건지수보다 훨씬 빠른 2022년 말을 저점으로 반등 중이나 높은 변동성을 수반하며 상승하여 참여자들이 시장 회복의 온기를 느끼기는 어려웠을 것으로 보인다. 올해 1월 수치는 47을 기록하여 중립으로 볼 수 있는 기준선인 50에 근접하고 있어 추세적으로 긍정적 모습이다.

주택시장 지표들이 최근 몇 년간 크게 부진했던 주요 원인은 주택거래의 부진이었다. 특히 기존주택거래 건수는 코로나 위기 이후 급락하여 금융위기 당시와 비슷한 수준에 머무르고 있다.

기존주택 보유자의 경우 과거 매우 낮은 모기지금리로 대출을 받았기에 이주하는 경우 새로 적용받을 높아진 차입금리에 대한 부담이 있었다. 따라서 주택매물이 많지 않았으며 이러한 수급불균형이 거래를 감소시키고 주택가격을 올리는 중요한 원인이 되었다.

[표2]는 케이스-실러 주택가격지수와 주택가격상승률(전년 동월 대비 %)이다. [표1]의 부진한 주택시장참여자 심리와는 달리 주택가격은 2023년 초 이후 상승 중이다. 최근 몇 년간 높은 모기지금리와 함께 빠른 주택가격 상승이 거래를 억눌러 왔는데 작년 하반기부터 주택가격 상승률이 3%대로 안정화되면서 주택거래량도 증가할 것으로 보인다.

향후 주택가격 움직임에서 가장 중요한 요인은 금리와 경기 상황이다. [표3]을 보면 30년고정모기지금리는 2023년 10월을 고점으로 하락 중이고 향후 미국 중앙은행의 금리인하 전망까지 감안하면 추가 하락도 가능할 것으로 보여 주택가격에 긍정적이다.

경제성장률은 지난 4분기 전년 동기 대비 2.5%를 기록하여 비교적 견조한 모습이나 2023년 4분기 3.2%를 고점으로 추세적으로 하락하고 있어 주택가격에 긍정적으로 보기만은 어렵다.

금리와 경기를 종합하면 향후 주택가격에는 중립적으로 볼 수 있는데 이에 풍부한 시중유동성과 최근 완화되고 있는 은행들의 모기지 대출기준까지 감안하면 주택가격 상승률이 안정화되면서 거래량이 증가할 것으로 보인다.

오대정 전 미래에셋자산운용 전무, CFA