장동건·고소영 사는 그 집…"고급주택보다 1㎡ 작아" 세금중과 피한 비결

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 19일 국토교통부에 따르면 전국 가장 비싼 공동주택은 공시가 164억원을 기록한 서울 강남구 청담동 'PH129(더펜트하우스 청담, 407.71㎡)'으로 나타났다. 공시가격은 지난해보다 1억6000만원 오른 164억원이다. 한편 전국 가장 저렴한 공동주택은 강원 영월군 소재 다세대주택 '장릉레저타운' 전용면적 17.76㎡로 조사됐다. 가격은 273만원. 사진은 이날 PH129 모습. 2024.03.19. kkssmm99@newsis.com /사진=고승민

장동건·고소영 부부 등 한 집 건너 유명인들이 사는 서울 강남구 청담동 '더펜트하우스 청담'(PH129)은 서울 대표 호화 주택이다. 전용면적 273㎡(복층형)는 138억원에 거래됐어도 '고급주택'이 아닌 일반주택으로 분류된다. 취득세도 일반세율(3%)을 적용해 4억1400만원만 낸다. 취득세가 중과되는 고급주택 면적 기준보다 1㎡ 작아서다. 반면 서울 근교에 시세 45억원에 연면적 100평(331㎡ 초과) 규모 2층 단독주택은 고급주택에 포함된다. 취득세 중과로 4억9500만원(11%)을 내야 한다.

5일 서울시 등에 따르면 시는 2023년부터 서울시내 대형 고가주택을 조사하고, 일부 공용면적을 주거전용으로 쓰고 있다며 고급주택 기준을 적용해 8%의 취득세를 중과할 것을 자치구에 지시했다.

1975년 도입된 지방세법상 고급주택 중과세 기준은 면적과 가격이다. 가격은 시가표준액(공시가격이 있는 경우는 공시가격) 9억원 초과 주택이다. 면적 기준은 △단독주택은 대지면적 662㎡, 연면적(주차장 제외) 331㎡를 초과하거나 엘리베이터, 수영장 등이 설치돼 있는 경우 △공동주택은 연면적 245㎡(복층형 274㎡) 초과하는 경우다. 고급주택으로 분류되면 일반세율(2.8~4%)에 8%를 추가한 취득 세율(10.8~12%)을 적용받는다.

지방세법상 고급주택 분류 기준/그래픽=이지혜

건설사업자나 건축주들이 전용면적을 245㎡(복층 274㎡)에 근소하게 미달하는 주택을 지어 취득세 중과를 피해 가는 경우가 많았다. 지난해 서울시가 취득세 중과를 결정했던 나인원한남의 경우 펜트하우스 124가구는 전용 244㎡, 복층형은 전용 273㎡로 고급주택 기준 면적에 각각 1㎡씩 미달한다. 시는 이에 나인원한남 차단문이 설치된 지하 주차장과 캐비닛 창고 등을 공용시설이 아닌 입주민 전용 공간에 해당한다고 보고 취득세 중과 결정을 내렸지만, 조세심판원은 이를 인정하지 않았다.

인근 호화주택인 한남더힐도 전용 244㎡ 가구가 많다. 청담동 PH129 복층형은 전용 273.96㎡로 고급주택 기준에 0.04㎡ 모자란다. 성수동 아크로서울포레스트 복층형도 전용 273.92㎡로 해당 기준보다 0.08㎡ 작다. 같은 지역 포제스한강은 단층형 가운데 면적이 가장 큰 가구가 244.99㎡로 고급주택 기준을 0.01㎡ 차이로 벗어났다.

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50년 된 고급주택 중과 규정 손봐야…면적 기준 없애고 가액 기준 세분화

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2024년 기준 공동주택 공시가격 상위 10위/그래픽=이지혜

제도 시행 50년이 된 고급주택 기준을 현실에 맞게 손봐야 한다는 지적이 나온다. 면적 기준으로 생기는 취득세 회피 절세행위가 많고, 시가표준액 기준도 너무 낮아서 현실을 반영하지 못하고 있다는 것이다.

지난해 서울 공동주택의 약 14%에 해당하는 39만 6000가구의 평균 공시가격이 9억 원을 넘은 상황이다. KB국민은행 조사에 따르면 서울 아파트 중위가격은 지난해 말 기준 9억8333만원으로 고급주택 가격 기준인 9억원을 넘었고, 평균 매매가격은 12억7274만원에 달한다.

전문가들은 면적 기준을 없애고, 가격·시설 기준 등을 세분화할 필요가 있다고 말했다. 특히 '쏠림현상'이 심각한 서울과 그 외 지역에 대한 차등 방안도 고민해야 한다는 방안도 논의된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "과거 호화주택 규제 개념에서 시작된 고급주택 기준이 현재 주택 상황에 맞게 재정비할 필요가 있다"고 말했다.

해외의 경우 고급주택 중과 과세 제도를 면적이 아닌 가액 기준으로 분류하고, 대부분 과세 구간별 누진세율을 적용한다. 서울시 등과 달리 국세청은 앞서 고급주택 기준에서 면적을 삭제하고 가격 기준만 남겼다. 과세 대상 명칭도 고급주택에서 고가주택으로 바꿨다. 양도세·상속·증여세 등 부과 시 면적 기준을 빼고, 가격 기준만 적용한다. 최근 강민수 국세청장은 상속·증여세의 가격 기준도 공시가격이 아닌 별도의 감정평가를 통해 산정하겠다고 밝혔다.

서울시도 고급주택과 관련된 중과세 연구용역 등 제도 개선을 추진 중이다. 시 관계자는 "현행 면적 기준을 빼고 가액 기준으로 하되, 초고가 구간 신설이나 시설물 기준 등을 보완하는 여러 방안을 마련해 입법 과정에 적극적으로 반영할 수 있도록 할 것"이라고 말했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr