‘악성 미분양’에 DSR 완화카드 만지작…“효과 제한적” 지적

5일 오후 경기도 고양시 한 부지에 세워진 서울 분양 아파트 견본주택 모습. 연합뉴스

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 지난해 말 2만가구를 넘어섰다. 악성 미분양 주택이 2만가구를 웃돈 것은 2014년 7월 이후 10년 5개월 만이다. 건설 경기 악화 및 비수도권 인구 감소 등 구조적인 문제가 해소되지 않는 가운데, 우크라이나 전쟁 등 대외 요인으로 분양가마저 천정부지로 치솟은 여파다. 정부는 한시적 대출 규제 완화 카드를 만지작거리고 있지만, 부동산 시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않는 터라 효과는 제한적일 것이란 지적이 나온다.

5일 국토교통부가 발표한 지난해 12월 기준 주택 통계를 보면, 준공 후 미분양 주택은 2만1480가구다. 이는 전달 보다 15.2% 증가한 규모다. 악성 미분양 문제는 2007~2008년 글로벌 금융위기 여파로 2010년 5만가구를 넘겼다가 이후 부동산 시장이 정상화되면서 점차 안정되는 모습을 보였다. 특히 코로나19 팬데믹 이후 막대한 유동성 공급으로 부동산 시장이 뜨거워지면서 미분양 문제가 수면 아래로 가라앉았었는데, 2022년 이후 고금리 상황과 공사비 인상 요인 등이 겹치며 증가세로 돌아섰다.

악성 미분양은 지역 간 편차가 크다. 비수도권 악성 미분양 주택은 1만7229가구(전체의 80%)로, 전달보다 16.4% 증가했다. 같은 기간 수도권의 악성 미분양 주택은 4251가구로 10.6% 늘었다. 서울은 악성 미분양 주택이 5.0% 증가한 633가구에 머문다. 17개 시도 중에선 대구에 악성 미분양 주택이 가장 많은데, 지난달에만 862가구 늘어난 2674가구다.

미분양 문제가 장기화하면 건설사 부실이 금융권 리스크로 전이될 수 있어 정책 당국에서도 다양한 수단을 가동하고 있다. 그러나 당장 실효를 거두지는 못하는 모양새다. 정부는 지난해부터 비수도권의 85㎡ 이하, 6억원 이하의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 과세 대상 주택 수에서 제외하고 있다. 올해부터는 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입하면 양도·종합부동산세 특례도 적용한다. 국토교통부는 앞서 투자자 자금을 모아 지방 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)도 지난해 도입했다. 그러나 가격 협상에 난항을 겪으면서 아직 리츠 등록 허가는 한 건도 없는 실정이다.

정치권에선 정부에 비수도권 미분양 주택 해소를 위한 특단의 대책을 주문했다. 전날 국민의힘은 지방 미분양 주택에 총부채원리금상환비율(DSR)을 한시적으로 완화해달라고 금융위원회에 요청했다. 다만 금융위는 “필요성과 타당성, 실효성, 정책 일관성 등을 점검해 신중히 고려할 것”이라는 원론적인 입장만 밝혔다. 가계부채 부담 등을 고려해 건설사의 할인 분양 등 자구책이 먼저 필요하다는 게 금융당국의 속내다.

이은형 건설정책연구원 연구위원은 “수도권의 더 비싼 주택은 디에스알 때문에 분양이 안 되는 문제가 없지 않느냐”며 “대출 완화가 일부 실수요자에 도움이 될 수는 있겠으나, 결국 입지와 가격이 관건으로 시장에서 해소해야 할 문제”라고 말했다.

박수지 기자 suji@hani.co.kr 조해영 hycho@hani.co.kr