전세보증보험 기준 강화에 발칵 뒤집힌 임대사업자들

보증보험 가입 못하는 물건 늘어
전세공급 급감 월세 이동 가속화
기존 세입자 보증금 반환 지연에
신규 세입자 받을수도 없는 상황
후폭풍 HUG "의견수렴 할 것"

정부가 전세 사기 방지를 위해 보증보험 가입 기준을 강화했지만 예상치 못한 부작용이 나타나고 있다. 공동담보가 설정된 임대물건의 보증보험 가입이 어려워지면서 기존 세입자의 보증금 반환이 지연되고, 신규 임차인을 받는 것도 쉽지 않은 상황이다. 임대사업자들과 전문가들은 보다 세심한 정책 조정이 필요하다는 의견을 내놓고 있다.

■보증보험제도 개정에 임대업계 발칵

3일 업계에 따르면 부산과 울산 지역의 임대사업자 모임인 '부산착한임대인모임'은 오는 5일 주택도시보증공사(HUG) 부산울산지사를 방문해 최근 개정된 보증보험 제도의 수정을 요구하는 공식 입장을 전달할 예정이다.

HUG는 지난 1월부터 공동담보가 설정된 임대물건의 보증보험 가입 기준을 강화했다. 기존에는 건물 전체를 기준으로 부채비율을 산정했지만, 개정된 규정에서는 각 개별 가구별로 부채비율을 따져야 하는 방식으로 변경됐다.

기전에는 보증금과 대출을 합한 금액이 집값을 넘지 않으면 보증보험에 가입할 수 있었지만 이제는 보증금과 대출을 각각 따로 계산해 기준을 충족해야만 가입이 가능해진 것이다. 단순히 총액을 비교하는 것이 아니라, 보증금이 집값에서 차지하는 비율과 대출 비율을 따로 따져 합산하는 방식으로 바뀌었다.

임대사업자들은 이번 개정으로 인해 보증보험 가입이 더욱 어려워졌다고 반발하고 있다. 실제로 부산에서 원룸을 운영하는 한 임대업자는 기존에는 9000만원까지 보증이 가능했지만 개정 이후 3700만원 수준으로 줄어들었다고 주장했다. 여기에 HUG 지정 기관의 감정평가 가격도 공시가격 대비 낮게 책정되는 사례가 늘어나며 기존 세입자의 보증금 반환이 어려워지고 신규 세입자를 받을 수도 없는 상황이 발생하고 있다고 했다.

부산에서 다세대 임대주택을 운영하는 한 임대인은 "세입자가 계약 만료 후 보증금을 돌려달라고 하지만 HUG에서 보증보험 가입을 막아놓아 새로운 임차인을 받을 수도 없는 상태"라며 "정부가 전세 사기를 막겠다는 명목으로 합법적인 임대 사업까지 막고 있다"고 지적했다.

■전세 축소 월세 급등 우려 확산

이같은 상황에서 부산 지역의 임대업자들은 국회를 통한 해법을 모색중이다. 지난달 18일 국토교통위원회 소속 국민의힘 김희정 의원과 면담을 진행했고 이자리에서 김 의원은 정책 조정을 검토할 필요가 있다고 답한 것으로 전해졌다.

다만 정부가 이미 전세 시장 자체를 축소하는 정책 기조를 유지하고 있어 실질적인 해결이 이뤄질지는 미지수라는 분석도 나온다.

특히 현재의 정책 기조가 전세 시장을 급격히 위축시키면서, 결국 월세가격 상승을 초래할 가능성이 있다고 우려하고 있다. 보증보험 가입이 불가능한 임대물건이 증가하면서 전세 공급이 줄어들고 있으며, 이에 따라 세입자들이 월세로 이동하는 현상이 뚜렷해질 것이라는 시각이다.

서진형 광운대 부동산 법무학과 교수는 "전세보증 가입기준이 강화하면 전세가 보증부 월세로 전환되면서 세입자들 주거비용 증가하게 된다"면서 "임대인 뿐만 아니라 임차인의 주거안정도 약화되기에 적절한 조화가 필요하다"고 말했다.

HUG 관계자는 "공동담보 사업장의 경우 허위서류를 제출한 경위가 있어 선의의 임차인 보호를 위해서 보증보험 조건을 강화한 것"이라면서 "앞으로 임대 사업자 단체와도 의견수렴할 예정"이라고 밝혔다.

west@fnnews.com 성석우 기자