“7월부터 대출 한파”.. ‘스트레스 DSR 3단계’ 시행, 내 집 마련 문턱 더 높아진다

“대출 한도 줄고 금리 부담 커져”.. 실수요자 ‘이중고’

오는 7월부터 금융당국이 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’를 시행하면서 주택담보대출과 신용대출을 포함한 대출 규제가 한층 더 강화됩니다. ‘스트레스 DSR’은 차주의 상환 능력을 보다 엄격히 평가하는 제도로, 기존 DSR에 ‘스트레스 금리’를 추가 적용해 대출 한도를 제한하는 방식입니다. 이로 인해 실수요자들의 주택 구매 부담이 가중되며, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 전망입니다.

■ ‘스트레스 DSR 3단계’, 무엇이 달라지나?

기존 스트레스 DSR은 점진적으로 강화되어 왔습니다. 1단계 시행 당시에는 은행권 주택담보대출에 0.38%포인트(p) 스트레스 금리가 적용되었고, 지난해 9월 2단계로 확대되면서 0.75%p로 상향 조정됐습니다.

그러나 이번 3단계 시행으로 스트레스 금리가 1.5%p까지 확대되며, 대출 한도는 더욱 줄어들게 됩니다.

실례로 연봉 1억 원인 차주가 변동금리형 주택담보대출(30년 만기·분할상환)을 받을 경우, 현재(2단계 기준) 최대 6억 400만 원까지 대출이 가능하지만, 3단계 시행 후에는 5억 5,600만 원으로 줄어듭니다. 단순하게 금액 감소가 아닌, 주택 구매 계획 자체를 흔들 수 있는 수준의 변화로 보고 있습니다.

■ 부동산 시장도 ‘긴장’.. “거래량 감소 신호”

이미 지난해 9월 2단계 시행 이후 부동산 시장은 영향을 받기 시작했습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 지난해 9월부터 12월까지 4개월간 전국 아파트 거래량은 11만 8,675건으로 집계됐는데, 이는 시행 전 6월~8월 거래량(14만 5,948건) 대비 약 18.69% 감소한 수준입니다.

청약시장도 마찬가지로 위축세로 나타나, 부동산R114에 따르면, 같은 기간 전국 청약자 수는 50만 2,400명으로, 시행 전(82만 335명) 대비 38.76%나 감소한 것으로 나타났습니다.

■ 대출 규제 강화, 실수요자에겐 ‘이중고’

스트레스 DSR 3단계가 도입되면 대출금리 상승 가능성까지 고려해야 합니다. 금융당국의 대출 억제 정책이 금리 인상과 맞물릴 경우, 실수요자의 부담은 더욱 커질 수밖에 없습니다.

한 부동산 업계 관계자는 “올해 상반기까지는 기존 규제가 적용되므로 대출이 상대적으로 용이한 상황이지만, 3단계 시행 후에는 대출 한도가 급감할 가능성이 높다”라며 “내 집 마련을 고려하는 실수요자라면 3단계 시행 전에 청약을 서두르는 것이 유리할 것”이라고 말했습니다.

■ 전국 주요 분양 단지, 상반기 내 분양 집중될 듯

이 같은 규제 변화로 인해, 올해 상반기 분양 시장이 더욱 활발해질 것이란 관측도 제기되고 있습니다. 부동산R114에 따르면, 올해 1분기 전국에서 총 3만 2,591가구(일반분양 1만 9.037가구)가 분양될 예정인 것으로 파악되고 있습니다. 서울 서초구(명문 학군 인접지)을 비롯해 대구 동구(주요 인프라 접근 우수 지역), 경남 창원시(철도 2호선(계획) 인접지), 충남 창원시(성성호수공원 개발지역) 등이 대표 지역으로 부동산 시장의 핵심 관계자들은 “7월 전까지 실수요자들의 대출 수요가 증가할 것으로 보인다”라며 “내 집 마련 계획이 있다면 대출 한도가 줄어들기 전에 신중한 전략이 필요하다”라고 조언했습니다.

■ ‘스트레스 DSR 3단계’ 전망은?

금융당국은 가계부채 증가 속도를 조절하기 위해 대출 규제를 더욱 강화할 방침입니다.

김병환 금융위원장은 “올해 가계부채 증가율을 경상성장률 3.8% 이내로 관리할 계획”이라며, 대출 억제 기조를 유지하겠다는 입장을 밝혔습니다. 다만, 수도권과 비수도권의 스트레스 금리 적용 방식이 달라질 가능성도 제기되면서, 실수요자들의 대응 전략이 더욱 중요해질 전망입니다.

업계에서는 금융당국이 부동산 경기와 맞물려 대출 규제를 조정해야 한다는 목소리도 나옵니다. 한 부동산 전문가는 “대출 규제 강화는 실수요자의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들 가능성이 크다”며 “금융당국이 시장 상황을 면밀히 고려해 유연한 정책 운영을 할 필요가 있다”라고 지적했습니다.

JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자