“부동산 잔금 계획 다 꼬일 뻔”...법원 등기 시스템에 무슨 일이 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-45]
법원, 등기시스템 대대적 개편
1월말부터 ‘미래등기시스템’으로
상속·법인등기 신청 편해지지만
주택 매매거래시 여러 등기방식
통일하도록 해 은행 한때 혼선
법원 한발 물러나 추이 보기로

부동산은 딱 봤을 때 누구의 것인지 바로 알기가 어렵습니다. 땅이나 건물을 빌려 쓰는 경우가 많으니까요. 그래서 국가는 ‘등기부’라는 공적인 장부를 만들어놨습니다. 여기에 부동산 관련 정보를 적도록 했죠. 부동산이 어디 위치해 있는지, 면적은 얼마나 되는지, 누구의 소유인지, 은행 대출은 얼마나 끼고 샀는지, 세입자는 없는지 등을 쓰게 한 겁니다.

기재된 정보는 누구나 볼 수 있게 법원이 공시하고 있습니다. 이 부동산 등기제도가 왜 중요하냐고요. 부동산 소유권이 달라질 때 등기가 돼야만 비로소 법적 효력이 생기기 때문입니다. 아파트를 샀다고 가정하면 ‘소유권 이전등기’가 끝났을 때 진정한 내 집이 되는 겁니다. 주택을 담보로 은행 대출을 받을 때도 ‘근저당권 설정등기’가 이뤄지곤 하죠.

등기 과정은 아주 쉽진 않습니다. 챙겨야 할 서류가 워낙 많고 따로 시간 내 등기소(법원)에 방문하는 것도 번거롭습니다. 법무사에게 등기 업무를 맡기는 경우가 대다수인 이유입니다. 그런데 1월 31일부터 법원의 등기시스템이 대대적으로 바뀐다고 합니다. 이른바 ‘미래등기시스템’이 도입된다는데요. 최근 혼선이 빚어지기도 한 만큼 자세한 내용을 알아보겠습니다.

미래등기시스템이란?···모바일 앱으로도 등기 가능

미래등기시스템은 법원이 이번에 새롭게 업그레이드 한 등기시스템입니다. 낡고 시대착오적인 기존 등기시스템을 싹 뜯어고치겠단 겁니다. 종이가 아닌 디지털을 기반으로 하는 게 목표입니다. 가장 달라진 점은요. 미래등기시스템이 도입된 덕분에 드디어 모바일 앱으로 등기 절차를 처리하는 게 가능해졌습니다. 스마트폰 시대인데 기존 인터넷등기소는 컴퓨터만을 기반으로 해 불편함이 컸죠.

미래등기시스템은 관할 등기소를 찾는 시간과 비용도 줄여줍니다. 기존 등기시스템은 소재지 관할이 엄격하게 묶여 있었습니다. 서울에 살고 있는 자녀가 제주에 거주하던 부모의 집을 상속받는 경우를 예로 들어보겠습니다. 상속으로 집주인이 자녀가 됐으니 새로 소유권 관련 등기를 해야 합니다. 그런데 지금까진 자녀가 제주에 있는 관할 등기소에만 상속등기를 신청할 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 가까운 등기소 아무데나 가서 신청하면 됩니다.

법인이 등기할 때도 마찬가지입니다. 서울에 있던 본점이 지방으로 이전할 때 등기소를 두 번이나 가야 했습니다. 떠나는 서울의 등기소 한번, 옮기는 지방의 등기소 한번 각각 가서 절차를 밟아야 했죠. 하지만 이젠 디지털화가 돼서 등기소를 한 곳만 방문하면 후속 처리를 한꺼번에 할 수 있게 됐습니다.

매도인 전자신청 동의할 이유 없어...기존 방식 유지될듯

디지털 기반 시스템이 생기는 만큼 얼핏 보면 앞으로 전자신청이 활성화 될 것으로 보입니다. 참고로 등기를 신청하는 방법은 2가지입니다. 등기소에 직접 가서 처리하는 ‘방문신청’과 온라인을 통해 처리하는 ‘전자신청’입니다. 흔히 방문신청은 대면방식, 전자신청은 비대면방식이라고 부릅니다.

지금까지 집을 사고 팔 때는요. 집주인을 바꾸는 소유권 이전등기는 거의 100% 대면방식으로 처리되곤 했습니다. 집을 사는 매수인이 직접 가던, 법무사가 대신 가던 등기소를 찾아 소유권 이전등기를 신청한 겁니다.

그런데 앞으로도 이 같은 방문신청(대면방식)이 주를 이룰 것으로 보입니다. 가장 큰 이유는 매도인 입장에서 굳이 전자신청을 동의할 이유가 없단 점입니다. 잔금을 치르는 날 중개사무소에서 매도인과 매수인이 만나 법무사를 통해 전자신청을 한다고 가정해볼까요. 법무사가 미래등기시스템을 토대로 매수인과 매도인에게 각각 ‘행정 정보 연계에 동의해달라’는 링크를 보냅니다. 토지대장 같은 각종 행정 서류를 온라인상에서 바로 가져올테니 허락해달란 의미입니다.

매수인과 매도인은 각각 링크를 누르고 모바일 앱을 통해 온갖 전자서명을 해야합니다. 매도인 입장에선 법무사에게 다 맡기고 잔금 들어오는 것만 신경 쓰면 되는 기존 대면 방식이 더 편리하게 여겨질 수밖에 없죠. 게다가 집주인이 고령인 경우엔 모바일 앱 활용도가 더욱 떨어질 가능성이 높습니다. 부동산 거래엔 거액이 오가는 만큼 종이 서류를 바탕으로 제대로 따져보고 싶어 하는 심리도 큽니다.

매수인이 셀프등기를 하려고 할 때는 매도인 입장에서 더더욱 전자신청이 달갑지 않을 겁니다. 매수인이 보내는 온갖 링크를 눌러 전자서명을 해줘야 하기 때문입니다. 해당 링크가 정말 안전한지 의심이 생길 가능성이 높습니다.

사실 셀프등기를 시도하는 매수인 입장에서도 마찬가지입니다. 셀프등기를 전자신청 방식으로 한다고 해도, 꼭 한번은 법원을 가야하기 때문이죠. 법원에 직접 방문해 은행의 OTP 같은 일련번호를 받고, 미래등기시스템에 이 번호를 넣어야 전자신청이 가능합니다. 어차피 가야 할 법원이라면 방문신청이 낫겠다 판단할 수 있는 겁니다.

법원 관계자는 “금융인증서만으로 등기를 할 수 있게 되면 악용 여지가 많다”며 “고령 노인의 경우 금융인증서를 자식이나 타인이 관리하는 경우가 많기 때문”이라고 말했습니다. 금융인증서가 기반이 된 모바일 앱을 통해 등기를 너무 쉽게 해버리면 안된다고 본 겁니다. 이로 인해 사용자 등록 같은 절차를 일부러 남겨뒀다는 거죠.

한때 ‘비대면 주담대’ 막혀 논란 커지자...법원 일단 물러나

소유권 이전등기와 근저당권 설정등기 신청 방식을 통일하게 한 것도 혼란을 부른 요소입니다. 근저당권 설정등기는 주택을 담보로 대출을 받을 때 은행이 설정하는 등기입니다. 요즘은 모바일 앱을 통해 비대면으로 주택담보대출(주담대)을 받는 경우가 많죠. 소유권 이전등기는 대면방식, 근저당권 설정등기는 비대면 방식으로 하는 사례가 종종 있었던 겁니다.

그런데 미래등기시스템은 두 등기의 신청 방식을 통일하도록 했습니다. 매도인을 설득하지 못하면 소유권 이전등기를 대면방식으로 해야하는데요. 이러면 근저당권 설정등기도 무조건 대면방식이어야만 했던 겁니다. 매도인 설득이 쉽지 않을테니 대면방식이 절대 다수를 차지하게 되겠죠.

때문에 은행권은 1월 들어 줄줄이 비대면 주담대를 중단하고 나섰습니다. 그러자 집을 사려는 이들을 중심으로 반발이 커졌습니다. 비대면 주택담보대출은 통상 대면 주택담보대출보다 금리가 낮기 때문입니다. 100% 비대면으로 운영하는 인터넷전문은행도 난감함을 표했습니다.

다만 반발이 심하게 나오자 현재는 법원이 한 발 물러난 상태입니다. 법원 관계자는 “소유권 이전등기가 최종 완료되지 않아도 등기를 신청했다는 접수증을 제출하면 비대면 주택담보대출이 이뤄지는 게 그간 관행이었다. 나중에 사후 보완해 근저당 설정이 되곤 했다”며 “일단 관행상 이뤄졌던 이 같은 거래를 새 시스템에서도 할 수 있게 조치했다. 크게 문제가 없는지 살펴본 후 5월 말이나 6월 초에 은행연합회와 간담회를 다시 할 예정”이라고 설명했습니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.

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