지역주택조합 조합원 자격요건과 분담금 납부 의무 [알아야 보이는 법(法)]

조합원 자격이 없는 이가 지역주택조합 가입계약을 맺고 납부한 분담금 중 어느 부분을 부당이득으로 반환받을 수 있는지에 관해 최근에 대법원에서 판결이 내려져 소개합니다.(2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결)

원고는 조합원 자격요건을 갖추지 못한 상태에서 지역주택조합인 피고와 가입계약을 체결한 뒤 피고의 조합설립인가 신청일까지도 그 요건을 갖추지 못했습니다. 원고는 피고에게 조합가입계약에서 정한 1차, 2차 계약금을 납부했습니다. 이후 원고는 피고를 상대로 ‘조합원 자격요건을 갖추지 못한 채 체결된 조합가입계약이 무효’라고 주장하면서 1차, 2차 계약금 상당의 부당이득 반환을 청구한 사건입니다.

먼저 조합원 자격요건을 갖추지 못한 채 체결된 지역주택조합 가입계약이 당연 무효인지 여부에 관해 보겠습니다.

대법원 판례에 따르면 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 효력규정이라고 할 수 없습니다. 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 했다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없습니다.(2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 등 참조)

이 사건의 원심인 광주지방법원 역시 원고가 이 사건 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격요건을 갖추지 못했다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약이 당연 무효가 되는 것은 아니라고 판단했습니다.

다만 원심은 원고가 피고의 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격요건을 갖추지 못한 이상 원고의 분담금 납입의무는 소멸하게 된다고 봤습니다. 그러므로 피고가 조합설립인가 신청일 후 원고로부터 납부받은 1차, 2차 계약금은 부당이득에 해당해 이를 원고에게 반환해야 한다고 판단했습니다.

원심은 조합원 자격요건을 갖추지 못한 채 조합가입계약을 체결하고 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격요건을 충족하지 못했다면 조합설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금 납입의무가 소멸한다고 본 것입니다.

하지만 대법원 판단은 달랐습니다.

조합가입계약을 체결했으나 그 당시는 물론이고 주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격요건을 충족하지 못해 조합원 지위를 취득하지 못했다면 그 효력은 장래에 향해서만 미치게 됩니다. 따라서 그와 같은 이는 주택조합설립인가 신청일 후 이행기가 도래하는 분담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생해 이행기가 도래한 분담금은 납부할 의무가 있습니다.(2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 등 참조)

대법원은 이 사건에도 위 법리를 적용했습니다. 이 사건에서 원고가 피고의 조합설립인가신청일 후 납부한 분담금 중 1차 계약금은 피고의 조합설립인가 신청일 전 이행기가 도래한 분담금이었습니다. 원고가 가입계약 체결 시는 물론이고 피고의 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격요건을 충족하지 못해 조합원 지위를 취득하지 못했다고 하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미칩니다. 따라서 그 이전에 이행기가 도래한 1차 계약금에 대해선 피고의 조합설립인가 신청일 후에도 여전히 원고의 납입의무가 존재하는 것입니다.

결론적으로 대법원은 원고가 1차 계약금 납입의무를 이행한 것을 두고 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 볼 수 없다고 보아 원심 판결 중 1차 계약금에 해당하는 부분을 파기·환송했습니다.

김추 법무법인 바른 변호사 chu.kim@barunlaw.com