“이 동네는 다 어르신 뿐이네”…은퇴자들 많이 사는 곳, 집값 더 떨어졌다

정준호 교수 ‘고령인구 주택가격 영향 분석’ 논문
55세~64세 인구 1% 늘면
아파트 매매가격지수 1.82%P 감소
75~84세 중기 고령층 많아도 집값 약세
강북·도봉 등 고령 인구 비중 높아

고령 인구가 늘며 주택 매도 가 늘어나는 모습을 삽화로 그린 모습 <출처=Chat GPT>

은퇴를 준비하는 55세~64세 인구 비중이 1% 늘어나면 아파트 매매지수는 1.82%포인트 하락한다는 연구 결과가 나와 주목된다.

24일 부동산업계에 따르면 정준호 강원대 부동산학과 교수가 이나겸 박사과정생이 작년 말 국토지리학회지에 발간한 ‘서울시의 구별 고령인구 비중이 주택가격에 미치는 영향’ 논문에 따르면 은퇴 준비기에 진입한 55세~64세 인구 비중이 높은 구일수록 매매가격지수가 낮아지는 것으로 조사됐다.

연구진은 2013년~2023년 서울시 25개 구별 패널자료를 구축해 회귀분석을 진행했다. 그 결과 고령 인구는 세부 연령별로 주택 가격에 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 구체적으로 55세~64세와 75세~84세 인구 비중이 높아질수록 주택과 아파트 매매가격지수는 하락하는 것으로 나타났다.

연구진에 따르면 55세~64세 인구 비중이 1% 늘어나면 아파트 매매가격지수는 1.82%포인트 하락하는 것으로 분석됐다. 75세~84세 인구 비중이 1% 늘어날 때는 아파트 매매가격지수가 0.95%포인트 하락했다. 반면 64세~74세 인구 비중이 1% 증가하면 오히려 주택과 아마트 매매가격지수는 상승했다.

연구진은 이 같은 현상이 장년·노년층에서 자산의 다운사이징(감축)이 연령대에 따라 다르게 나타나기 때문으로 설명했다. 연구진은 55세~64세를 은퇴 준비기, 64세~74세를 전기 고령인구, 75세~84세를 중기고령인구, 85세 이상을 후기고령인구로 구분했다.

55세 이상 연령대에서는 두 차례에 걸쳐 자산의 다운사이징이 일어난다는 게 연구진이 내린 결론이다. 55세~64세는 은퇴를 앞두고 자산을 정리하는 사람이 늘기 때문에 주택 가격을 하락시키는 요인으로 작용한다는 것이다. 이 연령대 인구 비중이 높아질수록 전세가격지수는 늘어나는 것으로 조사돼 주택을 매도한 뒤 전세로 전환하는 움직임이 있는 것으로 나타났다.

75세~84세 중기 고령에 이르러 추가 2차 다운 사이징이 발생하게 된다. 이 시기는 노화로 다른 가족과 합가하거나 요양원 입소가 늘어나는 때로 주택 매도가 증가해 가격 하락을 이끄는 것으로 추정된다.

한편 매일경제가 작년 말 기준 서울 자치구별 연령별 인구등록 현황을 분석한 결과 55세~64세 은퇴 진입기 인구 비중이 가장 높은 자치구는 도봉(17.9%), 중랑(17.6%), 강북(17.5%) 순이었다. 반면 강남(12.7%), 서초(13.2%), 관악(13.2%)은 이 연령대 비중이 낮았다.

75세~84세 인구 비중이 가장 높은 자치구는 강북(8.6%), 도봉(7.7%), 중구(7.1%) 순이었다. 이 송파(5%), 강남(5.2%), 서초(5.4%)는 이 연령대 비중이 낮았다.

지난해 강남, 서초, 송파 등 지역은 아파트 가격이 크게 뛴 반면, 도봉, 중랑 등 서울 외곽 지역은 가격이 여전히 고점 회복을 하지 못한 상태다. 연구 논문을 바탕으로 볼 때 이 같은 인구 구조적인 측면도 집값에 영향을 미치고 있음이 입증되는 셈이다.

연구진은 “고령 인구를 60세 이상으로 단일하게 구분해 전체를 이해할 것이 아니라 더 세분화해 분석할 필요가 있다”며 “고령 인구의 자산 축소 시기를 현실적으로 이해하고, 초고령화 시대에 맞는 확장 생애주기모형을 감안해야 한다”고 설명했다.