‘사 두면 오르는 시대’ 끝났나…아파트 분양가, 매매 시세 앞질렀다

‘분상제’ 사문화에 자재비 등 인상 겹쳐…15년 만에 ‘역전’
시세 편차는 비수도권서 더 뚜렷…미분양 적체 심화 우려

지난해 전국 신축 아파트의 평균 분양가격이 15년 만에 평균 매매가를 역전했다. 현 정부 들어 ‘분양가 상한제’가 사실상 사문화된 데다 고금리 및 자재비·인건비 등의 인상으로 분양가가 오른 여파다.

부동산R114는 전국 평균 분양가격이 2009년 이후 15년 만에 평균 매매시세를 역전한 것으로 나타났다고 26일 밝혔다. 이런 역전현상은 전국 17개 시도 전체에서 일어났다. 서울의 분양가 매매시세 추월은 2018년 이후 6년 만이다.

2024년 기준 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 전국 2063만원, 서울 4820만원으로, 아파트 평균 매매시세(전국 1918만원·서울 4300만원)보다 각각 145만원, 520만원 비싼 것으로 조사됐다. 국민평형(전용면적 85㎡) 기준으로 시세 대비 분양가가 전국 5000만원, 서울 1억7000만원가량 높다는 얘기다.

정부는 2023년 1·3대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 나머지 지역의 민간택지 분양가 상한제를 해제했다.

분양가는 ‘분양가 상한제’ 해제에 더해 엔데믹 이후 본격화된 금리 인상, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파에 따른 조달금리 및 자재비·인건비 등이 동반 상승하면서 큰 폭으로 올랐다. 반면 이 기간 구축 아파트 매매가는 분양가에 비해 상승폭이 크지 않았다.

서울을 기준으로 2018년에는 분양가가 시세 대비 3.3㎡당 50만원 정도 높았으나, 정부가 강력한 분양가 규제를 시행한 2019년 들어 분양가가 시세보다 440만원 낮아졌다. ‘분양가-시세’ 편차는 2020년 -1012만원, 2021년 -1455만원으로 3년 연속 커졌다. 그러나 공사비 급등이 본격화된 2022년부터 편차가 -643만원으로 줄었고, 2023년 -504만원으로 감소하다 지난해 분양가가 시세를 역전했다.

지난해 11월 분양을 진행한 서울 노원구 월계동 ‘서울원 아이파크’의 전용 84㎡ 분양가는 14억여원으로, 고분양가 논란이 빚어지기도 했다. 역세권 등을 고려해도 주변 시세에 비해 과하게 비싸다는 것이다. 지방의 분양가·시세 역전 폭은 더 크다. 토지비를 제외한 건축비는 전국이 비슷한 수준으로 상승한 점을 감안할 때 지방이 받는 분양가 상승폭은 더 클 수밖에 없다. 3.3㎡당 분양가와 매매가 시세편차를 보면 제주가 1245만원으로 가장 컸고, 울산(1096만원), 부산(954만원), 광주(953만원) 등 17개 시도에서 역전현상이 발생했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가가 상승하면 지방 등 비인기 지역은 수용하기 쉽지 않다”며 “이는 미분양 적체로 이어질 수밖에 없다”고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지방 수요자는 청약통장을 쓰기보다는 상대적으로 저렴한 기존 아파트나 할인하는 미분양 주택을 통해 내 집 마련을 하는 것이 유리하다”고 제언했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com