빌라 1400가구가 새로 감정평가 받은 사연은 [부동산라운지]

전세보증금 반환 가입 산정시
공시가 아닌 감평가 활용 가능
'126%룰'로 역전세 직면하자
HUG에 이의 신청해 감정평가

[서울경제]

전세보증금 반환보증 가입 요건을 완화하기 위해 주택도시보증공사(HUG)에 이의 신청해 새로 감정평가를 받은 빌라 집주인이 최근 5개월간 1400여 가구에 이르는 것으로 나타났다. 현재 연립·다세대 등 빌라의 전세금 반환보증 가입 기준을 산정할 때 공시가격이 1순위로 사용되는 데 역전세가 속출하자 감정평가 가격을 활용할 수 있도록 대거 요구한 것이다.

17일 HUG에 따르면 지난해 8월부터 12월 말까지 5개월간 전국에서 1405가구가 HUG가 인정한 감정평가법인을 통해 감정평가를 새로 받았다.

이들 대다수는 공시가격 140% 감정가 대비 전세가율 90%를 곱한 소위 ‘126%룰’ 적용으로 역전세 리스크를 떠안은 빌라 집주인으로 추정된다.

앞서 정부는 전세보증금 반환보증이 전세사기에 약용됐다는 지적에 보증보험 가입 요건을 강화했다. 기존에는 전세금이 공시가격의 150% 이하이면 가입이 가능했는데 이를 140%로 낮춘 데 이어 ‘무자본 갭투기’를 막기 위해 보증 대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향 조정했다. 이에 따라 빌라 전세보증금이 공시가격의 126% 이하 일 때만 보증보험에 가입할 수 있게 됐다. 세입자들은 전세보증이 가능한 집과 임차 계약을 맺고 싶어 하는데 빌라 시세 하락으로 공시가격도 떨어지자 집주인들은 보증금을 기존보다 낮춰야 하는 상황에 직면했다.

이에 빌라 임대인들은 공시가격 이외 후순위로 밀려있던 감정가도 활용할 수 있도록 요구했고, 정부는 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’에 따라 지난해 8월부터 이를 허용했다. 대신 집주인과 감정평가사가 전세금을 높이려고 의도적으로 감정가를 부풀릴 수 있는 만큼 HUG가 인정한 감정평가법인에서 집값을 산정 받도록 했다.

HUG 관계자는 “'공시가격의 126%'보다는 ‘감정가의 90%’가 더 가격이 높을 것으로 보고 상당수 집주인이 이의 신청을 한 것으로 보인다”며 “예비감정을 진행한 후 정식감정을 받기를 원하면 집주인 본인이 비용을 지불하고 감정평가를 진행하게 된다”고 말했다.

HUG에 따르면 1405가구 중 1183가구는 정식감정 평가를 완료했다. 해당 가구는 감정가의 90%로 전세보증금을 정할 수 있게 된다. 이 밖에 57가구는 정식감정을, 167가구는 예비 감정평가를 진행 중이다.

한동훈 기자 hooni@sedaily.com