리모델링도 공사비 검증·절차 간소화… 낮은 사업성은 활성화 ‘걸림돌’

국토부, 올해 상반기 리모델링 제도 개선 추진
조합·시공사 “공사비 갈등 줄어들 것” 기대
정비업계 “절차 간소화, 실제 법제화돼야 효과”

일러스트=손민균

정부가 리모델링 공사비 검증 제도를 도입한다. 높아진 공사비 탓에 노후 아파트 단지의 리모델링 사업이 멈추는 경우가 발생하자 적정 공사비를 객관적으로 산출하려는 것이다. 공사비 증액에 따른 사업성 문제로 장기간 표류하던 리모델링 사업이 수월해질 것이라는 전망이 나온다. 다만 사업성을 크게 개선할 수 있는 제도 개선이 아닌 만큼 리모델링 시장 전체의 활성화로는 이어지지 않을 수 있다는 지적이 나온다.

17일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 내 리모델링 제도 개선이 추진된다. 이번 리모델링 제도 개선은 리모델링 공사비 검증 제도 마련과 사업 절차 간소화가 골자로 한다. 국토부 관계자 “올해 상반기 안으로 리모델링 제도 개선 방안을 발표할 것”이라고 했다.

국토부는 리모델링 공사비를 검증하는 제도를 마련한다. 최근 공사비가 급등하면서 리모델링을 추진하던 아파트 단지들이 시공사와 공사비 갈등을 빚는 사례가 늘어나고 있다. 아예 리모델링 추진을 멈추고 재건축으로 선회하는 아파트 단지도 있다.

서울 용산구 이촌현대는 롯데건설과 리모델링 공사비를 두고 갈등을 빚은 대표적인 곳이다. 이촌현대는 당초 3.3㎡당 542만원으로 책정된 공사비를 926만원으로 올려달라는 시공사의 요구에 갈등을 빚다가 공사비를 853만원으로 조정하기로 합의했다. 서울 성동구 대림1차 아파트는 지난 2023년 리모델링을 추진하다가 재건축으로 선회했고, 강남구의 대치2단지 역시 리모델링 대신 재건축을 추진하기로 했다.

리모델링 사업은 재건축에 비해 사업성을 높일 수 있는 여지가 적어 공사비가 오르면 이를 오롯이 반영해야 하는 경우가 많다. 하지만 공사비 검증 절차가 마련된 재건축과는 달리 적정한 공사비가 얼마인지 객관적으로 검증할 수 있는 절차가 미비하다. 이에 리모델링을 추진 중인 아파트 단지를 중심으로 공사비 검증 절차를 마련해달라는 요청이 많았던 것으로 전해졌다.

국토부는 현재 리모델링 검증 절차를 마련하기 위해 법령에 근거를 만드는 작업을 진행 중이다. 국토부 관계자는 “리모델링도 공사비 갈등이 있기 때문에 이를 검증할 수 있는 공공기관의 검증 프로세스를 만들 것”이라며 “법에 위탁기관을 통해 공사비를 검증한다는 근거를 만들 예정인데, 현재 재건축의 경우 공사비 검증을 부동산원에서 하고 있다는 점을 참고해 (위탁기관을) 정할 계획”이라고 했다.

국토부는 리모델링 절차 간소화도 추진한다. 리모델링 주택조합도 재건축·재개발 조합처럼 주택건설사업자 등록 없이 조합 지위로 사업을 진행할 수 있게 한다. 리모델링 사업계획 수립 시 건축심의를 받은 뒤 가구 수가 늘어나면 도시계획위원회 심의를 두 번 받아야 하는 것을 개선해 통합심의를 받도록 개선한다.

국토부 관계자는 “리모델링 사업의 절차적인 부분에 있어서 불편을 해소하려는 취지”라며 “재건축과 유사하게 조합이 사업을 진행할 수 있도록 할 것”이라고 했다. 이어 그는 “리모델링 사업은 주택법에 절차 허가를 받고 나서 변경하는 절차 규정이 안돼서 경미한 변경이 불명확해서 이 변경 허가에 대한 보완을 할 것”이라고 덧붙였다.

서울 강남구 압구정 현대아파트 단지의 모습. /뉴스1

이 같은 리모델링 제도 개선이 리모델링 사업 활성화로 이어질 것으로 기대된다. 국토부 관계자는 “특정 단지나 지역에 국한한 제도 개선이 아닌 리모델링 사업 절차를 완화하는 것으로 리모델링 추진 단지가 수혜를 볼 수 있을 것”이라고 설명했다.

시장에서도 이번 제도 개선을 통해 리모델링 사업의 추진 속도가 빨라질 것이라고 보고 있다. 한 정비업계 관계자는 “제3기관에서 조합과 시공사가 서로 인정할 수 있는 적정 공사비를 검증해줘서 사업이 안정적으로 가는 게 좋다”며 “적정 공사비가 검증되면 조합과의 마찰이 줄어들어 사업이 수월해질 것”이라고 했다. 이어 이 관계자는 “리모델링 사업 절차도 간소화되면 사업에 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

다만, 국토부의 리모델링 추진 절차 간소화 방안이 실제 법제화로 이어져야 효과가 있을 것이라는 지적도 있다. 리모델링 절차 간소화는 지난 21대 국회에서도 추진되다가 무산됐다. 리모델링 업계 관계자는 “리모델링의 경우 서울시 등 지자체에서 소극적으로 하면서 재건축으로 바꾸는 단지가 많이 나오는 추세인데, 정부가 실제로 법 개정을 하지 않고는 지자체의 협조가 어려워 실제 리모델링 사업 활성화로 이어질지는 미지수”라며 “인허가를 하는 지자체가 바뀌지 않으면 절차 간소화의 의미가 없다”고 설명했다.

이번 제도 개선이 있더라도 사업성이 개선되지 않는 이상 리모델링 시장 활성화로 이어지지 않을 것이라는 전망도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리모델링 사업이 상당히 진행된 단지들을 중심으로 공사비 검증은 갈등 요인을 줄이는 데 도움이 될 것”이라면서도 “리모델링이 재건축과 비교해 확연하게 나타난 장점이 없는 상황에서 절차 간소화로 인해 리모델링을 택할 요인이 될지는 모르겠다”고 했다.

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