젠스타메이트, 상업용 시장 전망 발표…"금리인하에도 양극화 심화"

금리인하에도 불구하고 올해 상업용 부동산 양극화는 심화될 것이란 분석이 제기됐다.

젠스타메이트가 발표한 2025년 상업용 부동산 시장 전망 보고서에 따르면 올해 상업용 부동산 시장은 금리 인하 기조 속에서도 자산 유형별로 차별화된 흐름을 보일 것으로 전망된다.

상품별로는 오피스와 호텔은 거래가격 상승이 예상된다. 물류센터는 신규 공급 감소로 수급 안정화가 기대된다. 리테일은 업황 부진이 지속되며 시장이 하락세를 이어갈 것으로 전망했다.

서울 오피스 시장의 경우 2025년 이후 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 예상된다. 현재 서울 오피스 평균 거래가격은 평당 2818만원 수준을 유지하고 있다. 특히 CBD(도심), GBD(강남권) 주요 빌딩들의 거래가격은 평당 4000만원을 상회할 것으로 전망된다.

다만 마곡, 성수 등 신규 공급 영향으로 서울 오피스 공실률은 점진적으로 상승할 것으로 보인다. 2026년 말 기준 8.7% 2029년까지 최소 14% 이상으로 증가할 것으로 예측된다. 임대료 상승률은 2024년 약 7% 수준을 정점으로 점진적인 하락세로 전환될 전망이다.

물류 부동산 시장은 2025년 신규 공급이 전년 대비 절반 수준으로 감소하면서 수급이 안정화될 것으로 예상된다. 2024년 3분기 기준 수도권 물류센터 공실률은 15.1%를 기록했지만 신규 공급을 제외한 기존 센터의 공실률은 7.8%로 양호한 수준을 유지하고 있다.

최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축됐지만 해외 투자자들의 관심은 이어지고 있다는 점도 주목할만하다. 경기 안성 대덕물류센터, 경기 부천 내동 복합 물류센터 등 해외 투자자들은 안정적인 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적인 투자를 진행하고 있다.

리테일 시장의 경우 오프라인 업체 실적 부진이 이어지며 하락세를 보일 것으로 예상된다. 2021년 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조원 정도였지만 꾸준히 하락해 지난해 3분기 기준 연간 거래액은 2000억원에 그쳤다.

호텔 부문은 외국인 관광객 증가에 따라 실적이 개선돼 거래규모도 늘었다. 올해도 상승세를 보일 것으로 예상된다. 지난해 10월까지 연간 누적 외국인 입국자 수는 1373만명으로 전년 대비 약 270만명이 늘었다. 객실 평균 단가도 22만원으로 지속적인 상승세를 보인다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "올해 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만 자산별로 희비가 엇갈릴 것"이라며 "개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다"고 말했다.

김창현 기자 hyun15@mt.co.kr