용적률 200% 넘어도 재건축이 대세

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.01.08. hwang@newsis.com /사진=황준선

용적률이 200%를 넘는 노후 아파트들 사이에서 재건축이 정비사업의 대세로 떠오르고 있다. 과거에는 용적률이 200%를 초과하면 사업성이 떨어진다는 지적에 리모델링이 추진되곤 했다. 하지만 지난해 서울시가 현황용적률 인정과 사업성 보정계수 도입 등 정비사업 개선방안을 발표한 후 용적률이 200%를 넘어도 재건축을 추진하는 단지가 늘어나고 있다.

13일 정비업계에 따르면 서울 서대문구에 위치한 '신촌럭키아파트'의 재건축 추진준비위원회(추진준비위)가 지난달 출범했다. 이 아파트는 1999년 준공승인을 받았지만, 사용승인을 받은 1993년 5월을 준공기일로 인정받았다. 이에 따라 재건축 추진 연한인 30년이 넘어 추진준비위가 탄생할 수 있었다.

신촌럭키아파트는 지하철 2호선 이대역을 보도로 10분 안에 갈 수 있는 역세권 아파트다. 10개동 총 855세대로 구성됐다. 인근 북아현동 일대가 재개발이 추진되고 있는 만큼 정비사업의 기대감이 옮겨간 것으로 보인다.

용적률이 229%로 낮지 않은 편이지만 서울시가 지난해 정비사업의 사업성 개선방안을 발표해 재건축 추진이 이뤄졌다. 구체적으로 서울시는 2004년 종 세분화 이전에 높은 용적률로 지어진 아파트도 재건축이 가능하도록 현재 용적률인 '현황용적률'을 '허용용적률'로 인정하기로 했다. 이렇게 되면 기존보다 새 아파트의 용적률을 높일 때 생기는 공공기여 비중이 줄어들어 사업성이 올라간다. 또 땅값이 상대적으로 싸 사업성이 떨어지는 지역엔 사업성 보정계수를 도입해 사업성을 높이기로 했다.

개선방안이 발표되기 전에는 용적률이 200%를 넘으면 사업성이 부족해 사실상 재건축 추진이 어렵다는 목소리였다. 이런 아파트들은 재건축보다는 임대아파트 등 별도 기부채납 부담이 없는 리모델링으로 정비사업이 진행됐다.

현재는 서울 내 지하철 역세권 아파트를 중심으로 용적률이 200%를 넘어도 재건축에 도전하는 단지가 등장하고 있다. 지난해 10월 지하철 3호선 금호역 앞 '금호두산아파트'에서도 재건축 추진준비위가 출범했다. 용적률이 249%에 달하지만 역세권이라는 강점이 있어 재건축을 추진하기로 한 것이다. 지하철 7호선 남성역 인근 '사당대림아파트'도 지난해 재건축을 위한 예비안전진단에 통과했다. 이 아파트의 용적률도 208%로 낮은 편은 아니다.

기존에 리모델링을 추진하다 아예 재건축으로 방향을 튼 단지들도 있다. 성동구의 '대림1차 아파트'는 2023년 리모델링에서 재건축으로 선회한 후 정밀안전진단을 통과했다. 강남구의 대치2단지도 리모델링을 접고 재건축 추진으로 목표를 다시 설정했다.

이용안 기자 king@mt.co.kr