내달 민간 도심복합 사업 본격화…'지지부진’ 노후 도심지 개발 기대

도심복합개발법 다음 달 7일 시행
노후 도심 개발 사업자 공공→민간 확대
심의기간 단축·용적률 상향 등 특례 지원
부동산 시장 침체로 사업성 저하 우려
사업성 없으면 민간 사업자 ‘외면’

지난 2021년 '도심 공공주택 복합사업'이 추진되고 있는 서초구 양재2동 1구역의 모습. 노후 건물 건너편으로 신축 건물이 들어서 있다. /조선비즈 DB

부동산투자회사 등 민간 사업자도 다음 달부터 역세권 등 도심 노후 지역에 주택을 공급할 수 있게 된다. 그동안 공공 주도로 진행되며 진행 속도가 더디었던 도심 공공주택 복합사업이 민간에도 개방되면서 도심 노후 지역에 대한 개발이 본격적으로 이뤄질 것으로 기대된다. 다만, 최근 부동산 시장 침체가 지속되면서 도심 개발지역 개발 시 사업성이 떨어질 수 있다는 점은 민간 도심 복합개발 사업에 변수가 될 전망이다.

7일 국토교통부와 관련 업계에 따르면 도심 공공주택 복합사업에 참여하는 민간 사업자에게 인센티브를 주는 내용의 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법)’이 오는 2월부터 시행된다. 이는 국토부가 주택 공급 확대를 위해 지난 2022년 8월 16일 발표한 부동산 대책 중 하나로, 3년 만에 민간 사업자의 도심 공공주택 복합사업이 본격화되는 것이다.

국토부 관계자는 “2월 7일 도심복합개발법 시행에 다른 시행령·시행규칙에 대한 막바지 준비를 진행 중”이라고 말했다.

도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성 부족으로 민간 주도의 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등의 특례를 줘 고밀 개발이 가능하도록 하는 사업이다. 이 제도는 지난 2021년 도입됐으나 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공 기관이 주도하다 보니 토지 수용 등에 있어 주민 반발이 커 사업 진행이 지지부진했다. 사업이 진행되더라도 공공 기관은 토지매입 비용으로 인한 부담이 컸다.

국토부는 이에 따라 신탁사·리츠 등 민간 사업자가 도심 공공주택 복합사업에 참여할 수 있는 길을 열었다. 심의 기간 단축, 건폐율·용적률 상향 등 각종 특례를 지원해 민간 사업자가 도심 노후 지역을 개발하도록 유도하는 것이다. 특히 준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 최대 140%까지 상향 조정할 수 있도록 허용했다. 대신 개발 이익 일부는 공공주택 공급으로 환원하도록 했다.

국토교통부 전경. /뉴스1

국회에서도 최근 민간 주도의 도심 공공주택 복합사업을 활성화하기 위해 도심복합개발지원법 일부 개정에 나섰다. 현재 국토교통위원회에는 지난해 말 현재 주민이 현물출자 형식으로 주주가 돼 부동산을 확보하는 리츠가 민간사업자로 참여할 경우 토지 소유권 전부를 확보하지 않고 75%만 확보해도 사업 진행이 가능하도록 기준을 완화하는 내용의 개정안이 발의돼 있다. 이 개정안에는 민간 사업자의 부담을 완화하기 위해 공공주택 인수가격도 현실화하는 방안도 포함됐다.

민간 사업자들은 도심 복합개발의 문턱이 낮아지면서 자체적으로 사업 후보지를 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 한 신탁사 관계자는 “내부적으로 사업성 나오는 곳을 후보지로 검토하고 있다”고 했다. 리츠업계 관계자 역시 “펀드에 비해 건전성이 높은 리츠가 부동산 개발 사업을 하는 것에 대해 정부 등과 공감대를 형성한 상황”이라며 “프로젝트 리츠 등이 도입되면 도심 복합개발을 통해 펀드처럼 (민간 복합개발 사업을 통해) 부동산 개발 차익도 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다”고 했다.

다만 일각에서는 부동산 시장 침체가 지속되는 상황에서 민간 사업자의 도심 복합개발이 기대만큼 활발하게 이뤄지기는 어려울 것이라는 전망이 나온다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등으로 인해 신탁사 등 민간 사업자의 건전성이 저하된 상황이기 때문에 사업성이 나오지 않는다면 쉽게 개발에 뛰어들기 어려울 수 있다는 것이다. 이에 따라 일부 업체에서는 추가적인 인센티브를 지원해달라는 의견을 국토부에 전달한 것으로 전해졌다.

국토부 관계자는 “요새 부동산 시장이 좋지 않다 보니 사업성을 높이는 차원에서 인센티브를 조금 더 달라는 이야기를 (업계에서) 한 적이 있다”며 “주택 상황이 좋지 않다 보니 신탁사의 경우 사업성에 굉장히 민감하다”고 했다.

이어 이 관계자는 “민간 복합개발 사업의 경우 지구 지정, 사업계획 승인 등이 지자체 소관”이라며 “이에 따라 지자체에서 도시 계획과 주변의 개발 상황을 고려해 인센티브를 줄 것이기 때문에 실제로 (도심복합개발법 시행 이후) 특례 적용이 어떻게 될지는 지켜봐야 한다”며 “민간 도심 복합개발 사업이 제도만 있다고 활성화되는 것이 아니기 때문에 (중앙정부의 역할이) 크지 않다고 해도 이를 어떻게 활성화할 수 있을지 추가적으로 고민할 것”이라고 덧붙였다.

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