도봉구 이 아파트값 3억인데…"분담금 3억 내라" 재건축 난항

서울시가 사업성이 떨어지는 지역의 재건축을 돕기 위해 보정계수를 도입했지만, 일부 아파트는 여전히 재건축 추진에 어려움을 겪고 있다. 부동산업계에서는 사업성이 특히 떨어지는 지역에 대해서는 추가 인센티브가 필요하다고 지적한다.

6일 정비업계에 따르면 서울 도봉구의 쌍문한양 2·3·4차는 재건축 안전진단을 위한 비용을 마련하고 있다. 주민 과반 동의를 얻으면 구청에서 안전진단 비용을 지원받을 수 있기에 재건축 추진준비위원회가 나서고 있지만 협조를 구하기 어려운 상황이다.

1988년 준공된 이 아파트는 9개동 총 1635세대로 구성됐다. 지어진 지 40년이 다 돼가며 노후 정도도 심해지고 있다. 용적률도 243%로 재건축 추진시 사업성이 높은 편은 아니다. 서울시는 지난해 이런 아파트의 사업성을 높이기 위해 현황용적률 인정, 사업성 보정계수를 도입했다.

그럼에도 현 시점에서 추정된 분담금이 이 단지의 소형 평수 아파트 매매가격과 맞먹어 재건축 추진에 난항을 겪고 있다. 최근 도시정비업체 등에 추정분담금 관련 컨설팅을 받았는데 재건축시 분담금이 조합원당 3억~3억5000만원 정도가 들 것으로 분석됐기 때문이다. 실제 착공에 들어갈 시점에는 공사비가 올라 이보다 분담금이 더 높아질 가능성이 있다.

이 아파트의 전용 48㎡(7층)은 지난해 11월 28일 3억7000만원에 거래됐다. 이마저도 최근 2년 거래된 가격 중 높은 편이다. 2023년부터 거래 기록을 살펴보면 3억1000만~3억8500만원 사이에 거래가 이뤄졌다. 평수가 작은 전용 28㎡, 35㎡의 경우 거래가격이 3억원이 채 되지 않는다. 전용 59~76㎡ 평형대도 3~4억원대에서 매매거래가 체결됐다.

소형 평수가 많아 조합원당 대지지분을 적게 보유한 경우가 많은 점도 재건축 추진의 걸림돌이다. 재건축을 통해 지금보다 소형평형을 줄이고 전용 59㎡ 등 수요가 높은 평형을 늘리면 기존 거주민의 부담이 높아질 수밖에 없는 구조다.

더불어 도봉구는 서울의 다른 자치구보다 고령층 비율이 높아 분담금 규모가 커질수록 재건축 추진동력이 크게 떨어진다. 재건축은 새 아파트가 다 지어질 때까지 평균 13년 정도 걸린다. 고령층에선 분담금을 내고 이주 등 생활의 불편을 감수하면서까지 재건축을 원하는 이들이 적다. 지난해 3분기 기준 도봉구의 평균연령은 48세로 25개 자치구 중 두 번째로 높다.

부동산업계에서는 사업성이 떨어지고 고령층 비율이 높은 아파트는 지금보다 재건축시 더 많은 혜택이 주어져야 한다는 목소리가 나온다. 한 부동산업계 관계자는 "서울 외곽의 경우 노후화가 많이 진행됐지만 사업성이 떨어져 재건축이 어려운 아파트들이 많다"며 "기부채납 완화 등 추가 인센티브가 없으면 이 동네들이 슬럼화가 될 가능성이 있다"고 말했다.

이용안 기자 king@mt.co.kr