서울 전역에서 '상가 의무비율' 없앤다...오세훈 규제 철폐 '1호'

건설산업 규제철폐 TF
상업지는 임대 지으면 0%도 허용
준주거지는 규제 완전 철폐
서울 전역 역세권 개발 혜택볼 듯
여의도 재건축, 용산 재개발도 수혜지
환경평가 협의기간도 20일로 단축

앞으로 서울 역세권이나 도심지에서 재건축 등 개발사업을 진행할 때 공실 우려가 큰 '상가' 등 비주거용도를 의무적으로 짓지 않아도 된다. 경기 부양효과가 큰 건설경기가 인건비, 건자재값 상승으로 위축되자 서울시가 내놓은 '규제 철폐 1호' 방안이다. 개발 사업성 악화의 주범으로 꼽히는 상가 등을 줄이는 대신 아파트를 지어 주택공급과 경제활성화라는 목표를 달성하기 위해 내놓은 해법으로 풀이된다. 서울 광화문과 강남 업무지구 뿐 아니라 서울 역세권에 전방위적인 효과가 있을 것으로 예상된다. 여의도와 용산정비창 일대 재개발·재건축 사업이 집중적인 수혜지로 꼽힌다.

 도심 주택 수요 많은데...상가는 과포하상태

서울시는 경제를 활성화하고 민생을 살리기 위한 ‘규제철폐안’ 1·2호로 이같은 방안을 내놨다. 지난 연말 오세훈 서울시장 주재 비상경제회의에서 규제철폐를 핵심 안건으로 각종 개선 방안을 논의한 지 20여 일 만이다.

서울시는 지난달부터 '건설산업 규제철폐 TF'를 꾸려 안건을 발굴하고 있다. 서울시는 "유례없는 어려움을 겪고있는 건설업체에 대해 빠르고 실질적인 지원을 펼치기 위해 그동안 불합리하게 적용된 규제를 논의했다"며 "즉시 개선이 가능한 2개 과제를 발굴해 우선 추진한다"고 밝혔다.

규제철폐 1호 과제는 ‘상업·준주거지역 내 비주거시설 비율 폐지 및 완화’다. 서울시는 올해 상반기 중 도시계획조례를 개정해 상업지역 내 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮출 계획이다. 일반·근린 상업지역에 임대주택이나 공공기숙사를 도입할 땐 주상복합이 아닌 100% 아파트도 허용한다. 준주거지역 내 비주거용도 규제는 이달 안에 서울시 지구단위계획 수립 기준을 개정해 즉시 폐지한다.

현재 서울 도심 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거시설(공동주택과 준주택을 제외한 시설) 비율은 도시계획조례상 연면적의 20% 이상이다. 준주거지역은 지구단위계획 수립 지침에 따라 용적률의 10% 이상으로 규제하고 있다. 서울시는 "최근 대형복합쇼핑몰 이용이 많아지고 온라인쇼핑으로 소비패턴이 변화함에 따라 상가 공실이 증가하고, 동시에 도심 내 주택수요 또한 지속적으로 늘면서 과감한 제도개혁이 필요한 것이 현 상황"이라고 밝혔다.

 일반상업은 20→10%로 비주거 축소

이번 조치로 '상가 공실' 문제를 해결하면서 개발사업의 수익성을 높일 수 있을 것으로 예상된다. 상가 의무 면적을 축소해 시장 수요에 맞는 상가 공급이 가능할 것이란 설명이다. 서울시는 축소된 상가 면적만큼 주택이나 오피스 등 도심에 필요한 시설을 더 지을 수 있게 돼 개발사업이 활성화될 것으로 보고 있다. 가령 1만㎡ 부지에서 준주거지역은 약 50가구를, 상업지역에서는 약 100가구를 아파트로 전환하는 효과가 있다.

서울 역세권 전체에 전방위적인 사업성 개선 효과가 있을 것으로 예상된다. 서울 내 역세권은 3도심(광화문·강남·여의도), 7개 광역중심(용산·잠실·왕십리 등), 12개 지역중심(목동·마포공덕·수서문정 등), 50개 지구중심지로 등급이 있다. 등급이 높을 수록 이들 중심지 주변으로 일반상업지역과 준주거지역이 밀집돼 있다.

상가 의무비율이 폐지되면 서울 광화문과 강남 업무지구 뿐 아니라 서울시 전체의 역세권 개발사업이 활발해질 것이란 기대가 나오는 이유다. 특히 일반상업지역과 준주거지역이 주택가로 넓게 분포한 여의도와 용산정비창 일대 재개발·재건축 사업이 집중적인 수혜지로 꼽힌다.

 환경평가 기간 48→28일로 단축

규제철폐 2호 과제는 환경영향평가 면제 대상을 확대하는 조치다. 서울시는 환경영향평가가 소음 진동, 분진 피해 등으로부터 시민 불편을 예방하는 효과가 있지만 사업추진이 지연되는 원인으로도 보고 있다.

서울시는 그간 사문화됐던 ‘협의절차 면제제도’를 되살려 본안 심의를 생략하기로 했다. 이를 통해 환경영향평가 협의 기간을 기존 48일(초안 20일+본안 28일)에서 절반 이하인 20일(초안)로 대폭 줄인다는 계획이다. ‘협의절차 면제제도’는 초안 접수 때 서울시의 환경영향평가 심의 기준을 준수한 사업에 대해 본안 심의를 생략해 주는 제도다. 올해 상반기에 조례를 개정해 면제 적용 대상을 연면적 합계 20만㎡ 이하 건축물이나 정비사업 면적 18만㎡ 이하에서 모든 대상으로 확대한다. 이 경우 면제 가능 사업이 2배 가량 늘어난다.

타 심의와 중복됐던 평가 항목은 일원화한다. 경관심의, 굴토심의 등과 유사했던 평가 항목을 단일 위원회에서 심의토록 개선하는 것이다. 서울시는 "환경영향평가 초안 접수 시기를 앞당길 방안을 마련하고 환경영향평가 협의 가이드라인을 수립하는 등 효율적인 제도 마련을 통해 건설경기 활성화에 기여할 것"이라고 덧붙였다.

서울시는 '규제 풀어 민생 살리기 대토론회'를 오는 14일 오후 2시 서울시청 본관 대회의실에서 개최한다. 서울시민이 아이디어를 제안하고 서울시장과 서울시 전 간부가 그 자리에 즉답하는 획기적인 토론의 장이다.

오세훈 서울시장은 “규제철폐는 일회성 이벤트가 아닌 올해 서울시정의 핵심 화두로 앞으로 100일 동안 시민과 서울시 구성원이 함께 불필요한 규제를 적극적으로 발굴하고 아이디어를 모아 나갈 것”이라며 “건설분야 1, 2호를 시작으로 경제, 민생, 복지, 일상 등 서울시민의 삶을 바꾸고 서울의 경제를 활성화할 수 있는 규제개혁을 이어 나가겠다”고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com