[2025 달라지는 부동산] "대출 미리 받으세요" 3단계 DSR 7월 시행

대출 이자비용 완화·비수도권 세제 혜택 확대

부동산 시장 양극화가 심화되는 가운데 정부는 내년부터 서민·중산층의 대출 이자 부담이 완화와 주택 취득 시 세제 혜택 확대 등의 정책을 시행할 예정이다. 사진은 지난 8일 서울시내 아파트 단지. /사진=뉴시스

정부의 주택 공급 확대와 가계부채 관리 노력에도 올해 부동산 거래시장의 양극화는 더욱 심화됐다. 수도권-지방 양극화에 더해 아파트와 비아파트 등 주택 유형, 가격 등 계층별로 양극화의 범위가 확장됐다.

연말에는 비상계엄 사태에 따른 탄핵 정국이 지속되고 항공기 대형 참사가 발생하는 등 대내 불확실성이 커지면서 경제에 짙은 어둠이 내려앉았다. 정부는 이 같은 문제를 해소하기 위해 금융·세제·공급 제도의 21개 부문에서 새로운 정책을 새해부터 시행할 예정이다.

먼저 서민·중산층의 대출 이자 부담을 완화하고 주택 취득 시 세제 혜택을 확대한다. 다만 가계부채 관리 강화를 위해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실행을 예고하면서 시중은행의 대출 규제가 강화될 전망이다.

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내년부터 주담대 중도상환 수수료 인하

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31일 부동산 업계에 따르면 2025년부터 내 집 마련 수요자를 위한 다양한 금융 혜택이 시행된다. 1월에는 주택담보대출과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 감소한다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 대출금을 상환할 때 차주가 부담하는 비용이다.

현재 5대 시중은행은 주담대에서 약 1.2~1.4%, 신용대출에서 0.6~0.8% 수준의 중도상환수수료를 부과하고 있다. 내년부터는 주담대 중도상환수수료가 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아진다. 이러한 변경 사항은 새해 1월 중순부터 출시되는 대출 상품에 적용된다.

신생아 특례대출 조건도 지금보다 완화된다. 신생아 특례 매매·전세자금 대출의 소득 요건은 기존 부부 합산 연소득 1억3000만원에서 2억5000원까지 상향된다. 2025년 1월1일부터 3년 동안 출산한 가구를 대상으로 지원한다. 특례 대출 기간 동안 아이를 더 낳으면 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트의 추가 우대금리를 적용한다.

주택가액 9억원 이하, 대출한도 5억원의 주택 요건과 매매자금 4억6900만원 이하, 전세자금 3억4500만원 이하의 자산 요건은 유지된다. 내년 1월 1일 이후 출산한 가구에만 해당한다.

최근 탄핵 정국 등으로 부동산 시장 불확실성이 커진 가운데 내년에는 금융·세제·공급·제도적 측면에서 크게 21가지 정책이 시행될 예정이다. /그래픽=김은옥 기자

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비수도권 미분양 주택 구입 시 세제 혜택

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지방 소멸을 막기 위한 세제 혜택도 새롭게 마련될 예정이다. 기존 1주택자가 인구 감소 지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 군 포함)에 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 주택 수를 제외하는 '1가구 1주택 특례'가 적용된다. 비수도권 전용면적 85㎡(약 25평)나 6억원 이하 미분양 주택을 취득해도 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받을 수 있다.

종합부동산세는 과세기준일 공시가격을 토대로 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있다. 만 70세 이상 고령자와 15년 이상 장기보유자에게 최대 80% 세액 공제를 허용한다. 양도소득세도 취득 시 공시가격을 기준으로 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 보유 기간에 따라 최대 80%의 공제율이 적용된다.

주택청약종합저축의 세제지원 대상도 확대된다. 1월부터 연소득 7000만원 이하 무주택 세대주뿐 아니라 배우자도 납입액의 40% 한도에서 연간 최대 300만원 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 청년우대형 주택청약종합저축 역시 이자소득 비과세 대상이 세대주와 배우자까지 확대된다. 총급여 3600만원 이하 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주가 대상이며 비과세 한도는 500만원이다.

다만 강도 높은 대출 규제는 지속될 전망이다. 제1금융권과 제2금융권이 영향을 받는 스트레스 DSR 3단계가 7월부터 실시될 예정이다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고 대부분의 금융권 대출이 규제받게 된다. 올해 2월 1단계에 이어 9월부터 2단계가 적용되고 있다. 스트레스 금리는 1.5%포인트로 전망된다.

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내년 하반기 안전진단 없이 재건축

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내년 6월부터 준공(입주) 30년 이상이 지난 아파트는 정밀안전진단 없이 재건축할 수 있게 된다. '재건축 안전진단'이라는 명칭도 '재건축 진단'으로 변경된다. 사업시행계획 인가 전까지만 통과하면 사업이 진행되도록 절차를 수정했다.

2월부터는 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사와 리츠 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정 가능하다. 서울은 최대 700% 올릴 수 있다. 다만 개발이익 일부를 공공주택으로 공급해야 한다.

이외에도 ▲건축물 에너지 성능 평가 '제로에너지건축물 인증제'로 통합(1월) ▲부동산 중개 광고 시 위반건축물 표기 의무화(1월) ▲모바일 등기 전자신청제 도입(1월) ▲신규 민간 건축물의 '제로에너지' 기준 준수 의무화(6월) ▲악성임대인 임대사업 등록 말소(6월) ▲상반기 입주 예정 수도권 신축 단지 디딤돌대출 후취담보(6월) ▲주택드림대출 출시(2월) ▲아파트 공시가격 산정 시 지자체 검토(연내) ▲모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급 수준 적용(연내) 등이 새로 시행된다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "인구감소 문제에 직면한 지방 미분양 아파트를 매수 시 1주택을 인정하는 세제 혜택은 효과가 기대된다"며 "7월부터 DSR 3단계 시행으로 대출 문턱이 높아지므로 대출 계획이 있는 경우 서두르는 것이 좋겠다"고 조언했다.

이화랑 기자 hrlee@mt.co.kr