[변호사가 알려주는 법] 공사대금을 못받은 경우 유치권 행사 방법

천수범(가명)은 건설회사 오정건설(가명)의 대표이고, 30년간 별도 소송 없이 원만하게 회사를 운영한 것에 대해서 상당한 자부심이 있다. 그런데 최근 신발 제조업체를 운영하는 지동만(가명) 때문에 고민이 많다. 건축주 지동만은 오정건설과 공사대금 15억 원으로 상가 공사도급계약을 체결했는데, 지동만이 공사가 완공되었는데도 계속해서 공사대금을 주지 않고 있다.

주상은 파트너변호사/사진제공=윈앤파트너스 법률사무소

지동만은 오정건설과 계약을 체결하기 전에도 다른 건설회사와 도급계약을 체결하고 나서 하자를 주장하면서 공사계약을 해지하는 행태를 반복해왔는데, 이번에도 그럴 계획이라고 말했다. 천수범이 지인에게 조언을 듣기로는, 공사 대금을 못받으면 결국 소송을 해야 하고, 공사 기성고에 대해서 감정을 진행해야 하는데, 지동만이 다른 업체에 공사를 맡겨버리면 나중에 소송에서 입증이 곤란해질 수 있다.

천수범은 지동만의 억지 주장에 대해서 제대로 대응하지 못하고, 공사대금을 못받아서 하도급업체에 대금도 못주고 있다. 유치권이란 것이 있다고 하는데, 어떤 요건하에 어떻게 행사해야 하는지도 모른다. 고민 끝에 화병이 날 지경에 이르렀다. 이때 천수범은 어떻게 해야할까?

첫째로, 유치권 행사 대상인지 여부를 검토해서 유치권을 행사해야 한다. 유치권(민사)은 ① 타인의 물건을 점유할 것이 요구되고, ② 물건과 관련한 채권이 발생되었어야 하고(견련성), ③ 점유가 불법점유로 인한 것이 아니어야 한다(상사유치권은 다른 요건임). 공사도급계약을 체결한 경우 중간에 점유를 상실한 것이 아니라면 유치권 행사가 가능하다. 유치권에 기해 점유하고 있다는 점을 외부에 표시하는 일이 중요한데, 건물 주변에 시건장치를 해서 출입을 통제하고, 현수막을 설치해서 '유치권 행사 중'이라는 점이 표시되게 해야 한다. 또, 채무자에게 유치권 행사중이라는 사실을 별도로 통지해두는 것이 좋다.

둘째로, 건설 전문 변호사를 찾아가서 상담을 요청해야 한다. 공사대금 채권은 3년의 단기 소멸시효에 걸려서 최대한 신속하게 법적 절차를 진행하여야 한다. 머뭇거리다가 3년이 지나게 되면 채권을 회수할 방법이 소멸되는 경우도 많다. 공사대금을 지급받기 위해서 가압류, 공사대금청구 소송, 저당권설정등기 청구 등 필요한 법적 절차를 하려면 법률전문가의 도움이 필요하다.

천수범은 제때에 적절한 법률전문가를 만나 도움을 요청한 덕분에 공사대금을 지급받을 수 있었다. /글 윈앤파트너스 법률사무소 주상은 파트너변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr