[고환율 쇼크] 공사비·분양가 연쇄 폭등… 건설원가 리스크 확산

[S리포트⑥] 분양가, 시세보다 높아져 역전현상 심화

환율이 고공행진하면서 공사비·분양가 상승이 주택시장 불안으로 확산됐다. 사진은 서울 성북구 장위4구역 재개발 공사 현장 외벽 ‘공사 중지 예고’ 현수막. /사진=뉴스1

미국발 보호무역 위험과 국내 정치 불확실성이 맞물리며 환율이 1460원을 돌파했다. 환율 상승은 수입품에 더 많은 값을 내야 하는 기업의 비용 부담으로 연결된다. 2020년 코로나19 사태와 2022년 러시아-우크라이나 전쟁으로 원자잿값이 폭등한 상태에서 환율 리스크마저 가중되며 건설·부동산 산업이 적지 않은 타격을 받을 전망이다.

27일 건설업계에 따르면 환율 상승은 공사비 상승세를 더욱 자극할 것으로 전망된다. 한국건설기술연구원 건설공사비지수는 2020년 1월 기준 100에서 올해 10월 130.32로 급등했다. 같은 기간 원·달러 환율은 1160원대에서 1360원대로 올랐다.

전날 환율은 1466원을 넘었다. 지난 12·3 비상계엄 선포 다음 날인 4일 새벽 1442원보다 높다. 1달러로 살 수 있던 건설자재 가격이 1160원→ 1360원→ 1466원으로 상승했다.

박선구 대한건설정책연구원 경제금융연구실장은 "지난 10월 산업용 전기 인상과 환율 급등 등 이벤트가 지속되면 건설 공사비가 더 오를 위험이 있다"고 우려했다. 그는 "국토교통부가 2026년까지 공사비 인상률을 연 2%로 관리하겠다고 발표했지만 그 이상 오를 것"이라고 전망했다.

다만 해외사업을 영위하는 건설업체들의 환차익·차손은 크지 않을 것이라는 의견이다. 해외사업이 주력일 경우 환율 변동에 따른 실적 영향이 클 수밖에 없지만 국내 주요 건설업체 대부분은 주택사업 비중이 높다. 박 실장은 "환차익과 손실 둘 다 크지 않을 것으로 본다"고 분석했다.

주택시장은 '느리고 비싼' 공급이 계속된다. 정비사업(재개발·재건축) 현장이 줄어들고 고금리에 따른 매매거래 위축으로 수급 불균형이 우려된다.

일부 정비사업 현장은 높은 공사비 문제로 조합이 시공사를 교체하거나 법적 다툼을 벌여 사업이 지연되고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축, 방배5구역 재건축, 중구 신당제8구역 재개발 등도 시공사 교체를 시도했지만 법원에 제동이 걸렸다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 내년 서울 분양 물량은 올해(2만6484채) 대비 18.0% 감소한 2만1719채로 전망됐다. 서울을 포함한 수도권은 32.3%(12만6808채→ 8만5840채) 급감해 감소 폭이 더 클 것으로 예상됐다.

'흥행 불패'로 여겨지던 서울 청약시장은 고분양가 리스크에 직면했다. 분양가 규제로 인근 시세보다 낮다는 기존 공식도 깨졌다. 지난달 분양한 '서울원 아이파크'는 대형 평형 비중이 높아 '국민평형'으로 불리는 전용면적 84㎡ 분양가가 12억8000만~14억1000만원에 달했다.

서울원 아이파크는 분양 개시 한 달째지만 계약을 완료하지 못했다. 중소형 평형 위주인 은평구 '연신내 양우내안애 퍼스티지'도 지난 8월 이후 현재까지 분양중이다. 연신내 양우내안애 퍼스티지는 전용 59㎡ 분양가가 8억3000만~8억6000만원대다.

두 단지의 분양가는 시세를 웃돈다. 2020년 입주한 노원구 '포레나 노원'은 지난달 국평 실거래가 11억2000만원에 신고됐다. 연신내 양우내안애 퍼스티지 인근의 '대경아르체'는 전용 65㎡가 지난달 8억2500만원에 신고됐다.

안효건 기자 hg3to8@mt.co.kr