“올해 됐어야 했는데” 내년 분양 절벽…서울 대규모 정비사업 ‘이곳’뿐

내년 주요 건설사의 확정된 민간 아파트 분양 물량이 15만 가구가 안 되는 것으로 조사됐다.

아직 분양 계획 최종안이 나오지 않았지만, 통계에 포함되지 않은 미분양 물량까지 더해도 16만 가구를 넘지 못한다.

공사비 인상에 정치적 이슈까지 더해지면서 ‘분양 절벽’이 장기화될 수 있다는 분석이 나온다.

아파트 공급 부족 현실화…“분양시장 쇼크”

26일 부동산 정보제공업체 부동산R114에 따르면 내년 전국 158개 사업장에서 임대 포함 총 14만6130가구가 분양 예정돼 있다. 이는 민간 아파트 분양을 기준으로 한 것이다.

이번 조사는 25개 주요 시공사의 내년도 분양 물량을 전수 조사한 것으로, 분양 계획이 최종 확정되지 않은 GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 물량인 약 1만1000여구는 포함되지 않았다.

통계에 따르 내년 분양 물량은 2000년 이후 최저치다.

2000년 이후 분양 물량이 가장 적었던 때는 2010년으로 총 17만2670가구가 분양했다. 내년엔 이보다 2만6000가구 적을 예정이다.

연간 분양 물량은 2000년 이후 대체로 매년 20만 가구 이상을 기록했다. 2010년과 2023년(18만5913가구)만 그에 못 미쳤다.

2016년 이후 연평균 분양 물량은 26만8601가구로, 내년 예상치는 이보다 10만가구 넘게 적다.

특히, 실제 분양 실적은 당초 분양 계획보다 줄어드는 경우가 많아 내년 실제 분양 물량은 조사 결과보다 더 적을 수 있다.

부동산R114 관계자는 “분양 물량은 2~3년 이후 입주 물량이 되는데, 분양 급감에 따라 입주 물량이 줄면서 주택 공급 시장에 쇼크를 줄 수 있는 상황”이라고 진단했다.

지방은 더하다…수도권 분양 쏠림 심화

내년 예정된 분양은 수도권 8만5840가구, 지방 6만290가구로 비중은 59대 41이다.

이에 따라 수도권 쏠림 현상이 올해보다 심해질 것으로 보인다.

전체 분양 중 수도권 비중은 2021년 40%를 저점으로 2022년 43%, 2023년 56%, 2024년 57% 등 수 년째 증가하고 있다.

내년 수도권 분양 물량을 세부적으로 보면 경기 5만550가구, 서울 2만1천719가구, 인천 1만3천571가구 순이다. 올해 분양 물량보다 각각 경기 2만8075가구, 서울 4765가구, 인천 8128가구가 줄어들게 됐다.

지방에서는 강원(508가구), 경북(999가구), 광주(1294가구), 전남(1434가구) 등 일부 지역의 분양 예정 물량이 서울 1개 단지 규모에도 못 미칠 예정이다.

1000가구 이상 대규모 정비사업 ‘래미안원페를라’ 뿐

10대 건설사를 기준으로 보면 내년 분양 계획 물량은 10만7612가구로, 올해의 69% 수준에 불과한 것으로 나타났다.

분양 계획 변동과 관련해서는 축소 6곳, 유지 3곳, 확대 1곳으로 축소가 우세했다.

내년 아파트 분양 물량 중 도급포함 자체사업은 53%(7만7157가구), 리모델링 포함 정비사업 47%(6만8973가구)로 집계됐다.

수도권을 중심으로 정비사업 물량이 소진되면서 정비사업이 줄어 내년 1000가구 이상 대규모 정비사업이 서울에서는 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(1097가구)가 유일하다.

경기도에서도 고양원당 더샵포레나(2601가구), 의왕고천나 재개발(1913가구), 딸기원2지구 재개발(1096가구) 정도만 계획돼 있다.

복잡한 분양한파 배경…“장기침체 기로”

내년 분양 절벽은 원자재 가격 상승, 인건비 증가, 환경 규제 등의 영향으로 공사비가 크게 오르면서 사업성이 하락한 것과 맞물려 정부의 정책 이행력마저 떨어지면서 역대급 분양 한파가 발생하는 것으로 전문가들은 보고 있다.

특히, 연립과 다세대 등 다른 유형 주택을 포함한 전체 입주 물량이 오는 2026년부터 줄어들 것으로 전망되는 상황에서 보통 2~3년 이후 입주하는 민간 아파트 분양 공급이 대폭 줄어드는 것은 부동산 시장 쇼크로 이어질 수 있다.

또한, 탄핵소추 상황에 따른 정치 공백이 길어지면서 부동산 정책 동력이 줄어들 경우 시장 침체가 더욱 심화될 것으로 보인다.

부동산R114 관계자는 “내년 아파트 분양시장은 단순 경기 변동을 넘어 정책적·경제적·구조적 이슈가 복합적으로 얽혀 역대 최저 물량을 기록할 것”이라며 “이는 입주 물량 부족과 함께 분양시장이 장기 침체 기로에 놓였다는 걸 의미한다”고 진단했다.

이어 “안정적인 공급을 위해 정부와 건설업계가 실질적으로 현실적인 공사비 조정 방안을 논의해야 한다”며 “흔들림 없는 정책 집행을 통해 시장 참여자에게 안정감을 제공하는 것은 내년 분양 시장 한파를 해소하고 부동산 시장에 활력을 불어넣는 핵심”이라고 전했다.