“공급많고 임차인은 부족”···내년에도 오피스 시장 저성장 예고

임대료 오르고 이사 비용도 올라
내년도 오피스 시장 수요 약화돼
2026년부터는 CBD 공급 늘어나

신한리츠운용

내년도 경기가 저성장이 예상되는만큼 오피스 수요가 약화될 것이라는 전망이 나왔다.

20일 신한리츠운용은 거시경제와 오피스, 물류, 호텔 시장을 다룬 ‘2024-2025년 국내 상업용 부동산 시장 분석 보고서’를 발간하며 이 같이 밝혔다. 보고서에 따르면 글로벌 타 주요 도시들과 달리 서울은 상당히 낮은 공실 환경(올해 3분기 기준 공실률 2.8%)에서 임대료가 가파르게 상승했다고 봤다.

다만, 임대료 뿐 아니라 원자재 값 상승 영향으로 사무실 이전 비용이 동시에 오르면서 사무실을 옮기기보다 임차인들이 계약을 갱신해 기존 사무실에 머무를 것으로 봤다. 시장의 임차 이동이 활발해지면 최소 2026년까지는 시간이 필요할 것으로 봤다.

2025년부터 향후 3년간은 도심업무권역(CBD)을 중심으로 시장에 거래매물이 다수 출현할 것으로 예상됐다. 2026년~2027년에만 33.1만평, 2028~2029년 30.9만평의 공급이 예정돼 있기 때문이다. 이 와 함께 저금리였던 2020~2022년 거래됐던 자산들이 매각차익을 취하기 위한 목적으로 시장에 출현할 것이라는 예상이다. 오피스의 경우, 사모펀드 상품의 사업계획상 평균운용기간이 약 5년 정도인 점을 감안하면 자산을 매각해야 할 시기를 앞둔 시점이다.

탄핵 정국 등 정치적 위험을 배제하더라도 낮은 수준의 성장은 예상된다고 했다. 배상열 신한리츠운용 리서치팀장은 “자산 운용사는 기존보다 더 선제적으로 임대차 계약 갱신을 통해 운용환경 개선을 이행해야 할 시기가 됐다”며 “추가로 높아진 공사비 부담과 임대시장의 조정이 예상되는 가운데, 건물 스펙을 고려하여 법정 용적률 대비 현 용적률이 미달하는 자산을 검토하는 Value-Add 투자전략도 고려 방법 중에 하나”라고 했다.