리모델링도 평당 공사비 1000만원 육박… 공사비 갈등에 사업 철회까지

‘청담 건영’ 평당 공사비 1137만원… 역대 최고 분담금
건설업계 “시장 어려우면 재건축보다 진행 어려워”
전문가들 “관련 규제 완화 등 지원 필요”

최근 공사비가 상승하면서 서울 아파트 리모델링 공사비도 평당 1000만원에 달하는 단지가 나오고 있다. 공사비가 급등하자 공사가 중지돼 서울시가 갈등 중재에 나서거나 시공사가 사업을 철회하는 사례까지 나오고 있다.

서울 강동구 둔촌동 '더샵둔촌포레' 리모델링 공사 현장.(기사와 무관) /서울시 리모델링 주택조합 협의회 제공

19일 정비업계 등에 따르면 리모델링을 진행 중인 서울 강남구 ‘청담건영’ 조합은 시공사인 GS건설과 평당 공사비를 687만원에서 1137만원으로 증액하는 도급액 증액 변경 계약을 완료했다. 기존 리모델링 최고 분담금(약 4억원)을 기록한 강남구 ‘개포 더샵 트리에’ 보다 높은 약 5억7000만원의 조합원 분담금이 책정됐다.

아파트 리모델링 사업은 기존 아파트 골조만 두고 수직·수평 증축을 통해 주거 환경을 개선하고 가구수를 늘리는 방식으로 진행된다. 재건축보다 규제 장벽이 낮고 공사 기간이 짧아 높은 용적률로 사업성을 확보하기 어려운 노후 아파트 단지에서 재건축 대신 리모델링을 추진한다. 통상 단지 용적률이 180% 이하면 재건축, 200% 이상이면 리모델링이 더 적합한 것으로 판단한다.

다만 기존 구조체를 유지하면서 일부를 해체하고 증축하는 방식이라 착공 후 내부마감재를 철거하면서 사업장별 구조체 상황이 철거 전에 계획했던 설계 도면과 차이가 있을 경우 설계변경이 필요해 추가 비용이 발생한다. 이를 두고 공사비 갈등이 발생하는 것이다.

또 최근 건설현장 전반적으로 공사비가 크게 오르면서 리모델링 공사비도 오른 상황이다. 주거환경연구원에 따르면 지난 2021년 리모델링 평당 직접공사비 평균은 593만4000원이었다. 이후 2022년 평균 686만원, 2023년 평균 771만3000원으로 치솟았다. 올해 기준 통계는 아직 집계 전이지만 지난해 대비 상승할 것으로 보인다.

실제로 올해 평당 공사비 800만~900만원대 사업지가 다수 나왔다. ‘잠원 강변’ 리모델링조합은 평당 공사비 865만원에 삼성물산 건설부문을 시공자로 선정했다. 용산구 ‘이촌 우성’ 리모델링조합은 지난해 11월 시공사인 SK에코플랜트와 평당 932만원으로 공사 가계약 체결했다.

이 같은 공사비 상승에 갈등이 발생해 시공사를 변경하는 단지도 생겼다. 용산구 ‘이촌 현대’는 2006년 조합을 설립했지만 주민 갈등, 공사비 인상 갈등 등으로 시공사가 현대건설에서 포스코이앤씨로 변경됐고, 2020년에 롯데건설로 다시 변경됐다. 이후 지난 10월 공사 기간 조정과 공사비 증액을 놓고 시공사와 조합 간 갈등이 생겼고 시공사가 공사 중지를 예고해 서울시가 코디네이터를 투입해 갈등 중재에 나섰다.

지난 5월에는 한화 건설부문이 경기 성남시 매화마을2단지 리모델링 조합에 사업 참여 철회를 통보하기도 했다. 지난해 8월 수의계약 우선협상자로 선정된 지 8개월 만이다.

한 대형건설사 관계자는 “리모델링은 재건축 사업과 다르게 시장 환경이 좋지 않거나 공사비가 오르면 사업 진행이 매우 어렵다”며 “설계변경에 따른 추가비용 발생이 필연적이라 한강변, 강남 등과 같이 추가 공사비를 감당할 수 있는 지역 단지들을 제외하면 갈등이 자주 발생한다. 이에 건설사들이 입찰을 망설이게 된다”고 했다.

전문가들은 공사비 관련 갈등은 재건축 사업에서도 발생하는 만큼 공사비 문제보다 규제 완화 등의 정책적 지원이 필요하다고 설명했다. 앞서 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 추진되면서 1기 신도시 선도지구로 선정되면 재건축 안전진단 완화·면제, 용적률 상향 등 혜택이 제공된다. 또 국회에서 재건축 초과이익 환수제도 폐지법안도 발의된 상태다. 반면 리모델링은 관련한 규제완화나 혜택이 없는 상황이다. 이 같은 상황이 계속되면 리모델링 사업 추진이 어려울 것으로 우려했다.

송승현 도시와경제 대표는 “재건축 사업도 추가 분담금, 공사비 관련 이슈는 꾸준히 있다”며 “다만 재건축은 규제 완화를 통해 사업환경 개선 노력을 해왔는데 리모델링은 관련 규제 완화가 없어 사업 선회, 철회 등이 우려되는 단지들이 나오는 것”이라고 했다.