“부동산 지역 양극화 더 심해질 것”…재건축도 결국은 반포와 ‘이곳들’

2025년 부동산시장 전망 및 투자전략
계엄사태 후 정치권 혼란에
재건축부담금 완화 물건너가
투자땐 사업속도 따져 접근해야
강남 ‘똘똘한 한채’엔 더 쏠릴것
강북선 1만세대 입주 예정된
이문·휘경동 일대 주목해 볼만

18일 서울 강남구 건설회관에서 열린 매부리TV쇼에서 참석자들이 강연을 듣고 있다. [한주형 기자]

대출 규제로 인한 하방 압력에 정치적 불확실성까지 겹치면서 부동산 시장이 극심한 관망세로 접어들었다. 투자자들의 고민이 깊어지고 있는 상황에서 매일경제 부동산 유튜브 채널 ‘매부리TV’가 오프라인 세미나를 통해 신년 부동산 투자 해법을 제시했다.

18일 서울 논현동 건설회관에서 개최된 ‘매부리TV쇼’에선 부동산 전문가들이 2025년 시장을 전망하고 구체적인 투자 전략을 공유했다. 전문가들은 내년 부동산 시장에서 지역별 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망하면서 서울 등 우량 지역의 핵심 자산에 대한 선별적 투자와 실거주 목적의 신중한 접근이 필요하다고 입을 모았다. 특히 정비사업의 경우 정책 위험이 높아진 만큼, 사업 진행 단계와 지역적 특성을 고려한 선별 투자가 필수적이라고 강조했다.

이상우 대표 [한주형 기자]

첫 강연자로 나선 이상우 인베이드투자자문 대표는 ‘2025 집값 대전망, 바뀌는 것과 바뀌지 않는 것들’을 주제로 강의했다. 그는 “부동산 투자에 있어서 더 좋은 물건을 보유해야겠다는 생각은 언제나 틀리지 않는다”며 “매수할 때는 눈을 높여서 가장 확실한 것을 사야 후회하지 않는다”고 강조했다. 지금같이 불확실성이 고조될 때는 우선 ‘똘똘한 한 채’로 투자 중심을 옮겨야 한다는 것이다.

이 대표는 이어 “이제 다주택은 내가 살 수 있는 ‘가장 좋은 주택’이 마무리돼야 가능한 것으로 패러다임이 바뀌었다”며 “세금 규제 등 때문에 부동산 시장에서는 투자의 자유성이 사라진 지 오래”라고 주장했다.

특히 실거주 목적의 투자자들에게는 “풀대출을 통해서라도 거주 퀄리티를 올리는 것이 중요하다”고 조언했다. 그는 “규제지역이 아니면 대출 70%까지 가능하다”면서 “총부채원리금상환비율(DSR)을 올리려면 결혼을 통한 공동명의 활용도 고려해볼 만하다”고 조언했다.

소액 부동산 투자는 지양해야 한다는 조언도 했다. 이 대표는 “1억원으로 부동산 투자를 할 생각은 버려야 한다”며 “최소 3억~4억원은 마련한 뒤 대출을 더해 투자해야 수익을 낼 수 있다”고 설명했다.

이 대표는 올해 5월 서울머니쇼에서 ‘똘똘한 한 채’를 판단하는 기준을 제시해 화제가 됐다. 근처 초등학교의 학생 수가 1000명을 넘고, 3.3㎡당 매매가격은 4000만원 이상인 아파트다. 그는 매부리TV쇼에서는 “그동안 4000만원이 넘는 아파트를 강조해왔지만 앞으로는 기준을 5000만원으로 올려야 할 것 같다”고 밝혔다. 이 대표는 “돈이 부족해서 이런 곳으로 갈 수 없다면 내가 갈 수 있는 지역 중에서 지하철 등 대중교통을 활용해서 ‘똘똘한 지역’으로 쉽게 이동할 수 있는 곳으로라도 움직여야 한다”고 강조했다.

투자 전략으로는 “평당 4000만원이 넘는 물건을 봐야 한다”며 “지금은 확률이 높은 쪽으로 가야 많이 번다”고 강조했다.

서울 권역별 전망도 제시했다. 잠실 래미안아이파크 등 새 아파트 입주가 향후 2~3년간 몰릴 송파구는 잠실 ‘엘(스)리(센츠)트(리지움)’ 가격 등이 어떤 방향으로 움직일지 지켜봐야 한다고 조언했다. 강북은 이문·휘경동 일대를 꼽았다. 이 대표는 “이문·휘경동에 1만가구가 입주하면서 동네가 크게 바뀔 것”이라며 “강북 평지에 이 같은 대단지가 들어서는 것은 중요한 변수가 된다”고 전망했다.

김제경 소장 [한주형 기자]

재건축·재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “최근 정비사업에 대한 규제가 일부 완화됐지만 정치 지형이 바뀌면서 앞으로 정책 방향은 심하게 불투명해졌다”고 밝혔다. 그는 “모든 재건축·재개발 단지가 긍정적인 전망을 갖기 어려운 만큼 단지별로 면밀한 사업성 분석이 더욱 중요해졌다”고 밝혔다.

최근의 정치적 상황이 1기 신도시 재정비 사업에 미칠 영향에 대한 우려도 내놨다. 김 소장은 “11월 말에 1기 신도시 선도지구 발표를 하고 12월 초에 바로 계엄 사태가 터지면서 관련 이슈가 모두 묻혀버렸다”며 “정부가 공급의 골든타임을 놓치면 안 된다”고 강조했다. 그는 “정비 사업이 올스톱되면서 공급 부족은 더욱 심해질 것”이라고 전망했다.

투자 전략과 관련해서는 신중한 접근을 조언했다. “재건축초과이익환수제 완화가 사실상 물 건너가는 모양새”라며 “최악을 가정하고 재개발·재건축 투자를 보수적으로 해야 한다”고 강조했다. 구체적으로는 “반포, 잠원, 여의도, 압구정, 이촌, 목동 등 주요 지역 중에서도 사업시행인가를 받은 곳들에 집중할 필요가 있다”고 조언했다.