금리 내렸는데 집값은 왜…'오락가락·예측불가' 2024년 돌아보니[부릿지]

폭등과 폭락이 공존한 2024년 부동산 시장이 거래량 절벽과 매물 적체에 따른 하락 분위기로 막을 내리는 양상이다. 5월부터 8월 말까지 약 3개월의 짧은 급등세가 정부의 가계대출 관리 정책 기조에 따른 대출 억제책으로 급격히 눌리며 9월 이후 현재까지 매매가 하락으로 이어진 상황이다. 이광수 광수네복덕방 대표는 "수요감소가 집값 하락의 주요 원인. 감당하기 어려운 집값에 더해 높아진 대출 문턱에 서울 주택도 하락 전환됐다"고 진단했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이광수 대표와 함께 2024년 부동산 시장을 돌아봤다.

▶조성준 기자
올 한 해 부동산이 좀 어떻게 변해왔는지 또 일단 상반기 8~9월을 기점으로 너무 많은 변화가 있었기 때문에 한번 나눠서 이야기해보도록 하려고 합니다. 상반기까지는 좀 어떻게 보실까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
일단 상반기에는 시장이 조금 혼란스러웠죠. 왜냐하면 "지난해 집값이 하락하다가 다시 조금 상승한다" 뭐 이런 얘기가 있다가 올해 연초 들어가면서 불확실성이 좀 컸는데, 그런 상반기를 좀 지나다가 이제 4월부터 서울의 아파트 가격이 본격적으로 상승세를 보이거든요. 이렇게 실거래가 기준으로 해서는 특히 서울의 아파트 가격이 빠르게 상승했다 이렇게 보시면 되고요. 일부 지역은 최고점을 또 넘어가면서 상당히 과열된 모습을 보여주기도 했습니다.

▶조성준 기자
그러면 어떤 이유로 상승했다고 보시나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
가장 큰 이유는 정책 때문이에요. 두 가지로 요약할 수 있는데 첫 번째는 대출이죠. 대출이 규제 완화가 대폭 이루어지면서 무주택자가 대출받아서 살 수 있는 아파트가 오르고 또 하나는 뭐냐면 그게 팔리니까 또 갈아타기가 일어나요. 그러면서 대출이 시장에 일종의 유동성을 공급하면서 오른 영향이 컸고요. 두 번째는 규제 완화입니다. 특히 재건축 규제 완화가 되면서 분당이라든가 목동이라든가 1기 신도시 중심으로 해서 집값이 오른 걸 보면 사실 올해 집값을 그렇게 변동시킨 원인은 정책이 핵심에 있었다고 보는 겁니다.

▶조성준 기자
9월 이후에 급속도로 냉각이 됐습니다. 전고점을 찍은 집들도 일부 하락하는 곳들도 많이 보였고요. 현재까지의 부동산 시장 좀 어떻게 보시나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
일단 수요가 감소하고 있어요. 두 가지가 원인이겠죠. 첫 번째는 뭐냐면 가격이 올랐기 때문에 수요가 감소하는 건 당연한 현상이죠. 시장의 흐름이니까 그게 시장이죠. 그리고 두 번째 이유는 그러니까 이런 부양책이 지속할 수 없다는 거예요. 일종의 시장의 한계가 작용하면서 일단 수요가 줄고 있습니다. 그런데 단기적으로 보면 수요가 집값을 움직일 수는 없어요. 그러니까 수요가 준다고 그래서 집값이 빠지지 않거든요. 12월을 보시면 거래량이 이제는 더 빠르게 감소했을 거예요.

▶이광수 광수네복덕방 대표
감소 폭이 굉장히 크고 그건 뭐냐면 수요가 줄고 있기 때문에 집을 가진 사람들이 싸게 내놔야 하죠. 근데 그렇지 않거든요. 지금 나타나는 현상은 매물이 증가하고 있어요. 그래서 서울의 아파트 매물량이 9만 건에 육박하고 있는데 빠른 속도로 증가하고 있죠. 이런 어떤 일종의 시장의 상황이 다시 변화할 가능성이 굉장히 크다는 겁니다.

▶조성준 기자
자연스럽게 어쨌든 이 내년도도 분명히 지금 연말과 크게 다르지 않은 모습으로 가다가 오히려 더 이제 이 버티기가 끝나간다고 보시는 거네요.

▶이광수 광수네복덕방 대표
저희가 명확하게 시장을 판단하셔야 될 게 뭐냐면 사실은 집을요 싸게 파는 사람, 호가보다 빠르게 낮추는 사람들의 공통된 특징이 있어요. 그건 돈을 많이 번 사람들이에요. 영끌이 판다 팔 수 있죠. 영끌한 분들이. 그런데 영끌한 분들은요. 절대 산 가격에서 크게 낮춰 팔 수가 없어요.

▶조성준 기자
올 한 해 진짜 부동산 시장이 정말 복잡하고 어려웠거든요. 그러면은 어쨌든 대표님이 생각하시기에 진짜 이건 변곡점이었다 혹은 핵심 사안이었다라는 건 어떤 걸까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
금리 인하였죠. 금리 인하를 엄청나게 기다려 왔는데 금리 인하가 돼도 시장이 변화가 없네. 어떤 트리거가 돼서 수요가 빠르게 감소하고 또 여기서 예를 들어서 계속 규제 완화라든지 대출이 이루어지지 못하니까. 금리 인하가 되면 세상이 바뀔 것 같았거든. 주가도 폭등하고 부동산 가격도 오를 걸로 알았어요. 그런데 금리 인하가 되고 해도 변화가 없네. 금리 인하가 부동산에 미치는 영향은 굉장히 제한적이다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 이광수
촬영 이상봉, 지용재 PD
편집 지용재 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr