‘손피 거래’ 양도세 폭탄 영향… 분양권 거래 시장 위축될 듯

서울 분양권 호가 크게 뛰어
매수인들 부담… 거래 줄어

정부가 분양권 거래 때 활용되는 이른바 ‘손피 거래’의 양도소득세를 대폭 높이기로 하면서 서울 아파트 분양권 거래 시장이 타격을 입을 전망이다.

16일 부동산 업계에 따르면, 최근 기획재정부의 해석 변경에 따라 국세청의 손피 거래 양도세 산정 방식이 바뀌면서 이달 들어 서울 주요 단지 분양권 호가(呼價)가 크게 뛰고 있다. 서울 광진구 ‘롯데캐슬 이스트폴’의 경우 전용 84 ㎡ 분양권 매물 가격이 지난달 16억~21억원에서 20억~25억원대로 급등했다. 동대문구 ‘래미안 라그란데’ 역시 전용 84 ㎡ 호가가 같은 기간 11억원대에서 12억~13억원대로 뛰었다.

손피란 ‘매도인 손에 남는 프리미엄’의 약칭으로, 매도인이 내야 할 양도세를 매수인이 대신 부담하는 조건의 거래를 가리킨다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도세율이 66~77%(지방세 포함)에 달해 매도인의 세금 부담이 큰 데다, 주택 공급 부족 우려로 신축 분양권 인기가 치솟자 올 들어 손피 거래가 활발하게 이뤄졌다.

기재부의 기존 해석에 따르면, 매수인이 부담하는 양도소득세는 분양권 매각 차익에 대한 양도세의 최초 1회분까지만 양도가액에 합산한 금액을 기준으로 재계산하면 됐다. 예컨대 매도인이 12억원 분양권을 1년 이상 2년 미만 보유(양도세율 66%)했다가 17억원에 파는 경우, 분양권 매각 차익 5억원에 대한 1차 양도세 3억2800만원까지만 합산해 총 양도소득세를 계산하면 됐다. 이렇게 되면 매수자가 이 분양권을 매입하는 데 드는 비용은 분양권 가격 17억원에 양도세 5억4500만원을 더한 22억4500만원이 된다.

그런데 기재부의 새로운 해석은 매수자가 부담하는 양도세 전부를 양도가액에 계속 합산해 재계산하도록 했다. 양도세에 대한 N차 양도세가 실질적으로 ‘0’이 될 때까지 합산을 반복하면 결과적으로 매수인이 부담해야 하는 양도세는 9억6600만원까지 불어나게 된다. 이때 매수인이 총 부담해야 하는 비용은 분양권 가격 17억원에 양도세 9억6600만원을 더한 26억6600만원으로 훌쩍 뛴다.

사실상 손피 거래가 막혀 세금 부담이 늘어나게 된 매도인들이 양도세를 호가에 미리 반영하면서 분양권 가격 자체가 크게 뛰게 된 것이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “신축 공급이 부족한 상황에서 분양권 거래도 위축되면 서울 청약 시장 과열 현상이 더욱 심화할 수 있다”며 “손피 거래가 횡행하게 된 원인인 과도한 단기 양도세 부담부터 정상화해야 한다”고 했다.