"등기 없어? 잔금대출 안 돼"…당첨된 새 집, 그림의 떡?[부릿지]

안녕하세요 부릿지 김효정입니다. 한국은행의 연이은 깜짝 금리 인하에도 여전히 주택대출은 쉽지 않은 상황입니다. 가계대출 관리를 위한 정부의 규제가 계속 이어지고 있어서인데요.

여기에 지난달 발표한 정책대출까지 최근 시행되면서 서민 실수요자들의 내 집 마련 벽은 더욱 높아졌습니다. 당장 내년에 새집에 들어갈 예정이던 예비 입주자들의 입주까지 어려워진 상황인데요. 논란의 디딤돌 대출 축소, 부릿지가 자세하게 정리해보겠습니다.

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디딤돌 대출 '방공제' 적용…한도 5500만원↓

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국토부는 지난달 6일, 주택시장과 가계부채를 안정화하고 기금을 관리하기 위해 주택도시기금 구입자금 대출인 디딤돌 대출을 축소하는 방안을 내놨습니다.

먼저 디딤돌 대출이 뭔지부터 설명해 드릴게요. 디딤돌 대출은 무주택자의 내 집 마련을 지원하기 위해 정부가 제공하는 모기지입니다. 무주택자가 5억원 이하 주택을 구매할 때 최대 2억5000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

시중은행보다 낮은 금리를 장기간 고정으로 이용할 수 있어 서민들의 주택 구매에 필수적인 금융 상품이죠.

정부는 수도권 주택에 한해 이 대출 한도를 대폭 줄였습니다. '방공제'라는 걸 적용해서요.

방공제가 뭐냐면요. 주택담보대출을 받을 때 소액 임차인에게 내줘야 하는 최우선 변제금을 제외하고 대출금을 빌려주는 걸 뜻해요.

만일 집주인이 월세나 전세를 내놨다가 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우, 세입자가 일정 금액을 최우선으로 돌려받게 되는데요. 이 금액이 서울 5500만원, 수도권 과밀억제지역은 4800만원이에요.

이 금액을 뺀 만큼 디딤돌 대출을 해준다고 했으니 지역에 따라 대출 한도가 최대 5500만원 줄어들 수 있는 거죠.

이 방안은 지난 2일부터 시행됐습니다. 2일 이후 신규 디딤돌 대출을 계획했던 분들은 당장 5000만원이 추가로 필요해진 상황이에요.

당초 정부는 생애최초주택구입자들의 ltv 비율을 80%에서 70%로 줄이는 방안도 포함했지만 이번 규제에서는 빠졌습니다.

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"등기 없어? 잔금대출 안 돼!" 후취담보 제한

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그런데 더 큰 문제가 있습니다. 내년 하반기 입주를 앞둔 예비입주자들은 디딤돌대출을 통한 잔금대출이 아예 불가능해졌거든요.

정부는 지난 2일부터 후취담보를 조건으로 한 신규 대출 신청을 제한했습니다. 신축 아파트는 평균 준공 2, 3년 전 분양을 진행하는 만큼 담보를 잡기 어렵기 때문에 은행이 먼저 대출을 해주고 완공 후 등기가 완료되면 담보로 설정하는 방식으로 대출이 진행됐는데요. 이걸 막겠다는 겁니다.

올해 12월 1일까지 입주자 모집공고가 이뤄진 단지 중 내년 상반기(1월~6월) 입주를 시작하는 경우에만 디딤돌 대출을 받아 잔금을 치를 수 있습니다. 보통 입주 기간은 수개월로 정해지기 때문에 공고문상 입주 기간이 6월~9월이라면 9월에 입주하더라도 잔금대출은 가능합니다. 하지만 공고문상 지정 입주 기간이 7월~10월이라면 7월에 입주하더라도 받을 수 없는 거죠.

예비 입주자들에게는 청천벽력과도 같은 소식입니다. 청약 당첨 후 수년간 세워온 잔금 계획이 하루아침에 틀어지게 됐으니까요.

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청약됐는데 주택기금 안 내주는 정부…실수요자들 '원성'

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물론 잔금대출이 아예 불가능한 건 아닙니다. 디딤돌 대출이 아닌 일반 주택담보대출을 이용하면 됩니다. 하지만 금리가 훨씬 높아지고 DSR도 적용돼 한도가 더 줄어들 수 있습니다.

게다가 내년 상반기 입주인 분들도 방공제가 적용된 한도로 디딤돌 대출을 받을 수 있기 때문에 자금조달에 어려움이 생기는 건 마찬가지입니다.

주택기금의 주요 재원은 청약통장인데 그 청약을 통해 분양받은 서민들에게 주택기금을 내주지 않겠다는 정부.

전문가들 사이에선 정책대출 취지에 반한다는 지적이 나올 수밖에 없습니다. 가장 대출이 절실한 사람들을 대상으로 한 대출을 조이면서 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 아예 박탈해 버린다는 거죠.

이번 조치가 집값 안정화에 도움이 될지도 미지수입니다. 디딤돌 대출이 적용되는 주택은 5~6억원 이하 아파트로, 실제 부동산 시장을 견인하는 상급지나 고가 아파트가 아니기 때문이죠.

그럼에도 정부가 이를 철회할 가능성은 낮아 보입니다. 방안 시행 후 비상계엄과 해제, 탄핵 부결이라는 혼란 상황이 정국을 순식간에 덮쳤습니다. 정국 불안 상황 속에서 금융시장의 불확실성까지 커지면서 부동산 시장도 손을 대긴 어려운 상황입니다. 탄핵 움직임 속 정부의 정책 동력이 약해지면서 금융당국이 가계부채를 더 보수적으로 관리할 수 있다는 관측도 나옵니다. 혼란의 대한민국, 그리고 그 속의 부동산 시장은 과연 어떻게 될까요. 부릿지도 관심갖고 지켜보겠습니다.

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr